An dieser Stelle finden Sie ein kleines Immobilienlexikon, das nach und nach erweitert wird und die wichtigsten Begriffe rund um die Immobilie verständlich erläutern soll.

Immobilien-Lexikon von A wie Abnahme bis Z wie Zinssatz –
Begriffe aus der Immobilien- und Finanzwelt

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Abgeschlossenheitsbescheinigung
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist eine Bescheinigung der örtlichen Baubehörde.
Für Wohnungen darf Sondereigentum nur begründet werden, wenn die Voraussetzungen der so genannten Abgeschlossenheit erfüllt sind.
Eine Wohnung gilt als abgeschlossen, wenn sie baulich durch Trennwände/-decken von anderen Wohnungen und Räumen getrennt ist, einen eigenen Zugang von außen (Treppenhaus) hat und zumindest eine Küche / Kochnische, ein WC und ein Bad enthält. Mittels der Abgeschlossenheitsbescheinigung und des Aufteilungsplans wird im Grundbuchamt ein eigenes Grundbuchblatt angelegt.

Abschreibung – siehe AfA

Abstandsfläche
Im Bau- beziehungsweise Planungsrecht festgelegte Fläche zwischen zwei Gebäuden sowie zwischen Gebäude und Grundstücksgrenze. Die Flächen sollen eine ausreichende Belüftung und Belichtung der Gebäude sicherstellen, sie dienen ferner als Maßnahme des vorbeugenden Brandschutzes. Einzelheiten sind in den Landesbauordnungen geregelt.

» AfA
Kurzbezeichnung für: Absetzung für Abnutzung. Begriff aus dem Steuerrecht, der für Eigentümer vermieteter Immobilien von Bedeutung ist. Eine AfA, also Abschreibung ist ein Wertverlust und mindert die Steuerlast. Eigentümer vermieteter Immobilien können von den Anschaffungs- oder Herstellungskosten (ohne Grundstücks- und Grundstücksnebenkosten) folgende steuerliche Abschreibungen vornehmen

für Neubau:
Neubauten können mit jährlich 2 % abgesetzt werden.

für Altbau:
Als Altbau zählt steuerlich jede Immobilie, die nach dem Jahr der Fertigstellung erworben wurde.
Immobilien, die vor dem 31.12.1924 errichtet wurden, werden jährlich mit 2,5 % abgeschrieben, alle danach errichteten Immobilien mit 2 %.

Alleinvermittlungsauftrag

Mit dem Alleinvermittlungsauftrag (auch Exklusivauftrag) wird der Immobilienmakler von seinem Kunden für eine bestimmte Zeit (Alleinvermittlungsfrist) schriftlich mit der Vermittlung eines Immobiliengeschäftes (z.B. Verkauf einer Liegenschaft) beauftragt. Der alleinbeauftragte Immobilienmakler darf für den Fall, dass die Vermittlungstätigkeit trotz seiner zweckentsprechenden Bemühungen nicht zum Erfolg führen kann, weil der Auftraggeber den Alleinvermittlungsauftrag innerhalb der vereinbarten Frist widerruft oder das Immobiliengeschäft alleine oder mit Hilfe eines anderen Immobilienmaklers abschließt, die Verpflichtung des Auftraggebers zur Provisionszahlung ("Konventionalstrafe") vereinbaren.

Im Erfolgsfall, d.h. bei einem durch seine Tätigkeit herbeigeführten Zustandekommen des Rechtsgeschäftes, gebührt dem Immobilienmakler die vereinbarte Provision.

A metà

Abmachung, wonach Gewinn und Verlust eines von zwei Partnern durchgeführten Geschäftes (Gemeinschaftsgeschäft) zur Hälfte geteilt werden. (italienisch: "zur Hälfte")

Abrechnung

Nachweis der Art, Höhe und Berechtigung von Kosten sowie deren Aufteilung auf mehrere Beteiligte.

Änderung des Gutbestandes eines Grundbuchskörpers durch Abschreibung von Grundstücken oder Teilen von solchen.

Vertrag, durch den ein Gläubiger seine Forderung auf einen Dritten überträgt. Der Dritte (neuer Gläubiger) heißt Zessionar, der abtretende alte Gläubiger Zedent und der Schuldner, der an den neuen Gläubiger zu leisten hat, debitor cessus.

(§ 1392 ff des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches – ABGB.)

Allstimmigkeit
Allstimmigkeit bedeutet, dass alle Eigentümer einer Eigentümergemeinschaft mit einem Beschluss einverstanden sein müssen; ein nur mehrheitlicher Beschluss ist nicht ausreichend.
Das betrifft z. B. Änderung der Teilungserklärung / Gemeinschaftsordnung. Die Allstimmigkeit ist durch eine Änderung des Wohnungseigentumsgesetztes (WEG) künftig mehr eingeschränkt, da sie in der Praxis oft unsachgemäße, ungerechte Folgen hatte.

Altlasten
Umweltgefährdende Stoffe auf oder unter Grundstücken, die Gefahren für den Einzelnen oder die Allgemeinheit hervorrufen. Z.B. ehemalige Chemie- oder Mülldeponien (Altablagerungen) oder stillgelegte Betriebe (Altstandorte). Auch Rüstungs- oder militärische Altlasten. Altlastenverdächtige Flächen sind in den Bauleitplänen (s. Bebauungsplan) besonders zu kennzeichnen.

Anfänglicher Effektiver Jahreszins – siehe Effektivzins

Annuität
Begriff aus dem Kreditwesen. Nach Aufnahme eines Darlehens zahlt der Kreditnehmer einen Betrag, der sich aus Zins + Tilgung (Annuität) zusammen setzt, an die Bank.

Annuitätendarlehen
Darlehen mit gleichbleibender Ratenzahlung.

Anschaffungskosten
Die Anschaffungskosten sind beim Immobilienkauf der Kaufpreis ohne die Grundstückskosten. Die Anschaffungskosten sind Grundlage für die Berechnung der AfA.

Ein Angebot, (Offerte) liegt vor, wenn jemand eine verbindliche Erklärung (mündlich oder schriftlich) zum Abschluss eines inhaltlich bestimmten Rechtsgeschäftes (z.B. Kauf- oder Mietvertrag) abgibt. Wird das Anbot von demjenigen, an den es gerichtet ist, vollinhaltlich angenommen, so entsteht ein Vertrag. Eine Annahmeerklärung, die vom Inhalt des Anbotes abweicht (z.H. höherer Preis), bewirkt keinen Vertrag, sondern stellt ein neues Anbot der anderen Partei dar.

Ist ein Anbot befristet, so muss es innerhalb der Frist von der anderen Partei angenommen werden, widrigenfalls es erlischt und den Anbotsteller nicht mehr bindet. Mangels ausdrücklicher Befristung muss die Annahme innerhalb angemessener Zeit (unter Anwesenden sofort, unter Abwesenden innerhalb der Zeit, die für die Übermittlung, Überlegung und Rückantwort erforderlich ist) angenommen werden. Eine Sonderform des Anbotes ist die ® Option.

Das Angeld (§ 908 ABGB u.a. für Österreich) wird bei Abschluss eines Vertrages zum Nachweis und zur Sicherung der Vertragserfüllung erlegt.

Tritt der Angeldgeber aus seinem Verschulden vom Vertrag zurück, so ist das Angeld zugunsten der anderen Vertragspartei verfallen. Tritt der Angeldempfänger aus seinem Verschulden zurück , so hat er der anderen Vertragspartei das doppelte Angeld zu bezahlen. In beiden Fällen ist es nicht beachtlich, ob durch den Rücktritt ein Schaden entstanden ist.

Im Zweifelsfall ist für die Beurteilung, ob ein Betrag als Angeld geleistet wurde, vor allem die Höhe des Betrages im Verhältnis zum Gesamtpreis wesentlich. Beträge, die über 10% der Gesamtleistung liegen und nicht ausdrücklich als Angeld bezeichnet sind, stellen im allgemeinen eine Anzahlung (Akontierung, Teilzahlung) dar, die bei Vertragsauflösung zurückzustellen ist. Bei Erfüllung des Vertrages ist das Angeld auf die Leistung (Kaufpreis) anzurechnen.

Anliegerleistungen

Vom Grundeigentümer an die Gemeinde vor Erteilung einer Baubewilligung zu leistende Beiträge zu den Kosten der Erwerbung und Herstellung der vorgelagerten Verkehrsflächen.

Der Eigentümer eines Grundstückes kann für die beabsichtigte Veräußerung oder Verpfändung des Grundstückes im Grundbuch (Eigentums- bzw. Lastenblatt) die Rangordnung anmerken lassen. Vom dem Gerichtsbeschluss, mit dem die Anmerkung bewilligt wird, darf nur eine Ausfertigung erteilt werden (Rangordnungsbeschluss). Die Anmerkung der Rangordnung verliert ihre Wirksamkeit mit Ablauf eines Jahres nach ihrer Bewilligung und ist nicht verlängerbar. Die Einverleibung des Eigentums- bzw. Pfandrechts im Rang der Anmerkung kann nur von demjenigen beantragt werden, der mit der einverleibungsfähigen Urkunde auch den Rangordnungsbeschluss vorlegt (Absicherung des Käufers bzw. Hypothekargläubigers, "Sperre" des Grundbuches).

Annuität

Regelmäßige Rückzahlung (Tilgung) einer Geldschuld, insbesondere Rückzahlungsrate zur Abzahlung eines Darlehens. Die Annuität setzt sich aus einer Kapital- und Zinsenquote zusammen, wobei die Zinsenquote der Pauschalrate (vom fallenden Kapital berechnet) während des Tilgungszeitraumes sinkt und die Kapitalquote steigt.

Die Höhe der Annuität richtet sich nach dem aufgenommenen Darlehensbetrag, der Laufzeit, der Verzinsung, und der Zahl der Raten. Zur Berechnung dienen Annuitätentabellen, denen die Darlehensraten zur Tilgung eines aufgenommenen Kapitals von S 100,-- entnommen werden können ("Kapitalisierungsfaktoren").

Die Annuität ist gleichbleibend, solange Zinssatz und Laufzeit unverändert sind.

Eigentümer einer Liegenschaft, die mit einer anderen zur Bebauung vorgesehenen Liegenschaft in einem solchen räumlichen Naheverhältnis liegt, dass mit der Rückwirkung des geplanten Baues oder seiner Benützung auf diese Liegenschaft zu rechnen ist; teilweise existieren abweichende Regelungen.

Anwartschaftsvertrag

Mit diesem Vertrag wird das Recht auf den Erwerb (Überlassung in Miete oder Nutzung, Übertragung ins Eigentum) einer bestimmten Wohnung vom Bauträger eingeräumt.

Darunter versteht man die dingliche Einigung darüber, dass das Eigentum an einem Grundstück (Immobilie) vom Veräußerer auf den Erwerber übergeht. Die Auflassung wird im notariellen Kaufvertrag vereinbart.

Assanierungsgebiet

Auf Grund des Stadterneuerungsgesetzes (Bundesgesetz) kann die Landesregierung durch Verordnung ein Gemeindegebiet oder einen Teil eines Gemeindegebietes, das städtebauliche Missstände aufweist (insbesondere, wenn zumindest die Hälfte der Wohnungen Substandardwohnungen sind, eine dichte Verbauung vorliegt etc.) zum Assanierungsgebiet erklären. Vor dem Verkauf von Grundstücken oder Grundstücksteilen im Assanierungsgebiet muss der Eigentümer das Objekt zunächst der Gemeinde (Wien: MA 69) zum Kauf anbieten. Macht die Gemeinde von diesem Angebot keinen Gebrauch, dann bedarf der Kaufvertrag mit einem Dritten einer behördlichen Genehmigung (Wien: MA 64), deren Erteilung von der Angemessenheit des Kaufpreises abhängt. Die Tatsache, dass sich ein Grundstück im Assanierungsgebiet befindet, wird im Grundbuch angemerkt. Für die Verbücherung eines Kaufvertrages ist neben den sonst erforderlichen Urkunden auch die behördliche Genehmigung beizubringen.

Eingeschossiges Wohnhaus, das einen Innenhof (Atrium) umschließt.

Ausdrückliche Erklärung des Eigentümers einer Liegenschaft, dass er der Eintragung (Einverleibung, Verbücherung) eines Rechtes zu Gunsten eines Dritten zustimmt. Es kann z.B. der Kauf einer Liegenschaft nur im Grundbuch eingetragen werden, wenn der Verkäufer entweder im Kaufvertrag oder in einer separaten Urkunde erklärt, dass er mit der Einverleibung des Eigentumsrechtes für den Käufer einverstanden ist.

Aufschließungskosten

Beiträge des Grundeigentümers zu den Kosten der Errichtung der für einen Baugrund notwendigen Ver- und Entsorgungsanlagen einschließlich der Anschlussgebühren (Kanal, Wasserleitung, Elektrizität, Gas...)

Der Bauherr, der Bauträger oder der Architekt vergeben Aufträge an einzelne Firmen aufgrund ihrer Angebote. Im Auftragsschreiben sind Leistungsumfang, Termin und Pönale möglichst genau anzugeben.

Ausbaupaket

Sammelbegriff für alle zum Ausbau einer Primärstruktur (Rohbau) notwendigen Bauteile; wird auch Sekundärstruktur genannt.

die in Einzelteile (Positionen) aufgelöste, detaillierte Beschreibung von gewünschten Lieferungen und Leistungen mit genauen Angaben über Qualität und Menge. Sie dient zur Einholung von vergleichbaren Angeboten bei mehreren Firmen.

wird im Zuge der Ausführung vom genehmigten Einreichplan abgewichen, ist bei der Baubehörde um eine neuerliche Bewilligung anzusuchen. Dies geschieht in Form eins Auswechslungsplanes, in dem alle Änderungen darzustellen sind.

Auflassungsvormerkung
Auflassungsvormerkung wird nach der Auflassung, die bei der notariellen Beurkundung vereinbart wird, im Grundbuch in die Abteilung II eingetragen. Da die Eintragung des neuen Eigentümers (Erwerbers) ins Grundbuch (Abteilung I) oft Wochen oder Monate dauert, dient sie der Sicherung des Anspruchs auf Eigentumsüberschreibung im Grundbuch. Nach der Eintragung der Auflassungsvormerkung kann nur noch der Käufer über die Immobilie verfügen.
Ein Zweitverkauf der Immobilie oder eine Belastung der Immobilie durch Dritte ist durch die Auflassungsvormerkung ausgeschlossen.

Aufteilungsplan
In den Aufteilungsplänen (Bauzeichnungen) werden durch den aufteilenden Eigentümer das Sonder- und das Gemeinschaftseigentum ausgewiesen und bei der zuständigen Behörde zur Genehmigung eingereicht, um die Abgeschlossenheitsbescheinigung zu erhalten.
Die Teilungserklärung bezieht sich textlich auf den Aufteilungsplan und muss mit ihm übereinstimmen.

Außenanlagen
Zu den Außenanlagen einer Immobilie gehören z. B. eventuelle Gartenanlagen, Hof- und Wegbefestigungen etc.; also praktisch alles, was sich außerhalb des Gebäudes, aber auf dem Grundstück befindet.

Avalgebühr
Gebühr der Kreditinstitute für die Übernahme einer Bankbürgschaft.

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Bauabnahme
Bei der Bauabnahme kontrolliert der Bauherr, ob alle in Auftrag gegebenen Arbeiten ordnungsgemäß durchgeführt wurden. Im Abnahmeprotokoll werden dann ggf. alle Schäden, Mängel oder unsachgemäß ausgeführten Arbeiten festgehalten. Wichtig: Ab Zeitpunkt der Bauabnahme läuft die Gewährleistungsfrist.

» B-Teile

» Bauantrag 
Mit dem Bauantrag leitet der Bauherr das Baugenehmigungsverfahren ein. Ganz gleich, wie die Baugenehmigung im jeweiligen Bundesland geregelt ist, muss der Bauherr in jedem Fall dem Bauantrag einen Lageplan, Bauzeichnungen, eine Baubeschreibung, sowie statische Nachweise beifügen. Es handelt sich um so genannte Bauvorlagen, deren Bestandteile in Bauvorlagenverordnungen geregelt sind. Der Bauantrag ist bei der Gemeinde oder der Kreisbehörde (je nach Länderrecht) einzureichen. Er ist vom Bauherrn und dem Entwurfsverfasser zu unterschreiben. Im vereinfachten Genehmigungsverfahren und in Verfahren, in denen keine Genehmigung eingeholt werden soll, gelten teilweise abweichende Vorschriften. Auch hier ist zu beachten, dass die Länderregelungen unterschiedlich sind.

» Baulast
Baulasten werden im Baulastenverzeichnis der örtlichen Baubehörde eingetragen.
Dabei handelt es sich um eine Beschränkung der Bebaubarkeit des Grundstückes. Der Eigentümer geht eine freiwillige (aber bindende) Verpflichtung gegenüber Dritten ein (z. B. bestimmte Abstandsflächen einzuhalten, oder Stellplätze auf seinem Grundstück zu dulden). Einsicht in das Baulastenbuch kann einnehmen, wer berechtigtes Interesse nachweisen kann (z. B. Kaufabsicht).

Bausparvertrag
Um den Kauf einer Eigentumswohnung oder den Bau eines Eigenheims zu finanzieren, kann man einen Bausparvertrag abschließen. Dieser Vertrag geht über eine bestimmte Summe, die Bausparsumme. Wenn das Mindestsparguthaben angesammelt wurde und eine bestimmte Mindestfrist vergangen sind, kann die Vertragssumme zugeteilt werden.

Da die Mittel aus einem großen Topf der Bausparergemeinschaft kommen, sind diese unabhängig vom Kapitalmarkt und dessen Schwankungen. Das bringt einen gleichbleibend niedrigen Zinssatz mit sich.Bauträger

Plant und realisiert gewerbsmäßig (ohne selbst Bauleistungen zu erbringen) als Bauherr in eigenem Namen für eigene oder fremde Rechnung (schlüsselfertige) Bauvorhaben unter Verwendung von Vermögenswerten von Erwerbern. Vor Erhalt und Verwendung der vorgenannten Vermögenswerte hat der Bauträger nach der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) u. a. in Höhe dieser Werte Sicherheiten zu leisten oder eine zu diesem Zweck geeignete Versicherung abzuschließen.

Bauvoranfrage – siehe Voranfrage

Baubeschreibung
In der Baubeschreibung sind die durchzuführenden Baumaßnahmen (bei Altbauten: Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen) sowie die Bauart eines Gebäudes u. a. beschrieben.
Bei Erwerb einer Eigentumswohnung wird die Baubeschreibung oft als Anlage zum Kaufvertrag notariell beurkundet.

» Baugenehmigung
Die Baugenehmigung ist eine Unbedenklichkeitsbescheinigung der Baubehörde für ein Bauvorhaben. Mit Erteilung der Genehmigung entsteht ein Rechtsanspruch auf Durchführung des Bauvorhabens. Die Genehmigungsbehörde übernimmt die Haftung. Genehmigte Bauten genießen Bestandsschutz. Die Geltungsdauer einer Baugenehmigung liegt zwischen drei und vier Jahren. Der Bauherr muss dabei unter Einreichung der Bauvorlagen lediglich anzeigen, dass er bauen will. (Anzeigeverfahren, Kenntnisgabeverfahren, Genehmigungsfreistellungsverfahren usw.). Erhebt die Behörde gegen sein Vorhaben innerhalb der geltenden kurzen Fristen (überwiegend 2 Wochen) keinen Einspruch, kann der Baubeginn angezeigt und mit dem Bau begonnen werden.

Früher gebräuchlicher Ausdruck für das erste Stockwerk eines mehrgeschossigen Wohngebäudes. Die Beletage (wörtliche Übersetzung aus dem Französischen: "Schönes Stockwerk") galt seinerzeit als bevorzugte Wohnlage innerhalb eines Hauses.

Bewilligungspflichtige Bauführungen und Anlagen dürfen erst ab Erteilung der Benützungsbewilligung (bescheidmäßige Feststellung der Plan- und Gesetzmäßigkeit durch die Baubehörde, Kollaudierung) benützt werden. Wurde in der Baubewilligung von der Verpflichtung zur Einholung einer Benützungsbewilligung abgesehen, ist der Behörde die Vollendung der Bauführung anzuzeigen (Fertigstellungsanzeige).

Vorrichtung in der Abwasserleitung, mit der das Abfließen von Benzin in das öffentliche Kanalnetz verhindert wird (Garagen!). Das spezifisch leichtere Benzin steigt in einem Behälter aus dem Abwasser auf, das schwerere Wasser fließt ab. Nach diesem Prinzip funktionieren auch Seifen-, Öl- oder Fettabschneider.

Der Besichtigungsschein oder die Bestätigung über die Namhaftmachung eines Objektes ist ein Formular, auf dem der Kunde gegenüber dem Immobilienmakler bestätigt, dass er ein ihm bekannt gegebenes Objekt (Liegenschaft, Wohnung, etc.) besichtigt hat und sich für den Fall, dass er das Objekt kauft, mietet oder pachtet, zur Bezahlung der Vermittlungsprovision verpflichtet. Durch die Unterfertigung des Besichtigungsscheines ist der Kunde nicht zum Abschluss des Rechtsgeschäftes verpflichtet.

Besitz ist die tatsächliche Macht einer Person über eine körperliche Sache mit dem Willen, die Sache als die ihrige zu haben (der Mieter ist Besitzer). Davon unterscheidet sich die Inhabung, das ist die tatsächliche Verfügung (Gewahrsame) in der Absicht, die Sache an den Berechtigten jederzeit herauszugeben (z.B. Bote, ehrlicher Finder).

Gemeinsamer Überbegriff für den Mietvertrag und den Pachtvertrag.

Beide Arten des Bestandvertrages kommen mit der Einigung über den Bestandsgegenstand und den Preis (Mietzins, Pachtzins) zustande und können auf unbestimmte oder auf bestimmte Zeit geschlossen werden. Beim Mietvertrag steht die Benützung des Mietgegenstandes (z.B. Wohnung oder Geschäftslokal) zum vertraglichen vereinbarten Zweck im Vordergrund, beim Pachtvertrag die Erwerbsgelegenheit mit Betriebspflicht (z.B. Landwirtschaft, Gasthaus, Handelsbetrieb).

Bundesabgabe von unbebauten, nicht land- und forstwirtschaftlich genutzten Grundstücken, jährlich 1% vom Einheitswert nach Abzug des Freibetrages von EUR 14.600,-.

Schuld, die am Sitz des Gläubigers zu erfüllen ist (Beispiel: Mietzins), im Gegensatz zur Holschuld.

Nach dem Einlangen eines Grundbuchsantrages wird vom Grundbuchsgericht die Übereinstimmung des Antrages mit dem Grundbuchsstand verglichen. Der formelle Vermerk des Ergebnisses auf dem Antrag (Buchstandsbericht "BB", früher auch Lustrum genannt) ist seit der Umstellung der Grundbücher auf ADV (-Grundbuch) nicht mehr erforderlich.

Beleihungswert
Der Beleihungswert einer Immobilie entspricht deren Verkehrswert
abzüglich einem Sicherheitsabschlag von 10 bis 20 %.

Bereitstellungszinsen
Zinsen bei der Kreditgewährung, die für die Bereitstellung noch nicht abgerufener Darlehensbeträge berechnet werden. Bereitstellungszinsen sind nicht im Effektivzins enthalten. Der Zeitpunkt, ab wann Bereitstellungszinsen fällig werden, sollte möglichst lang vereinbart werden.

Betriebskosten
Kosten, die dem Eigentümer/Erbbauberechtigten durch das Eigentum am Grundstück oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Grundstücks und seiner baulichen und sonstigen Anlagen laufend entstehen. Hierzu zählen u. a. die Kosten für die Wasserversorgung, Heizungsanlagen, Straßenreinigung, Entwässerung, Müllabfuhr, Beleuchtung, Gartenpflege, Sach- und Haftpflichtversicherung. Betriebskosten können im Rahmen der vertraglichen und gesetzlichen Bestimmungen auf den Mieter umgelegt werden.

» Bestandsverzeichnis
Das Bestandsverzeichnis des Grundbuches enthält das Verzeichnis sämtlicher Grundstücke, jeweils unter einer gesonderten Nummer, nach Gemarkung, Flur, Flurstück, Liegenschaftsbuch (= Verbindung zum Liegenschaftskataster), Wirtschaftsart, Lage und Größe, sowie sämtliche mit dem Eigentum verbundenen Rechte. Außerdem sind Teilungen sowie Zu- und Abschreibungen vermerkt, im Allgemeinen auch die Straßenbezeichnungen und Hausnummern.

» Bodenrichtwert
Durchschnittlicher Lagewert für den Boden unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungsstands. Die Bodenrichtwerte werden jährlich auf der Basis der Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse ermittelt und in Form von Bodenrichtwertkarten veröffentlicht, in die jedermann auf Verlangen Einsicht erhalten kann. Aus dieser Karte können i.d.R. folgende Angaben entnommen werden:
- Durchschnittlicher Kaufpreis pro Quadratmeter Grundstück, bezogen auf das vergangene Jahr
- Angaben zur Nutzung und Bauweise
- ggf. durchschnittliche Grundstücksgröße

Frei stehendes eingeschossiges Wohnhaus mit flachem oder flach geneigtem Dach (Hindienglisch).

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Carport
Ein Carport ist eine nicht rundum geschlossene, jedoch überdachte Abstellfläche für einen PKW.

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Dampfsperre
Die Luftfeuchtigkeit, die im Inneren eines Hauses entsteht, soll nicht in die Wärmedämmung gelangen, da auf diese Weise die Dämmwirkung herabgesetzt wird. Deshalb wird vor der Wärmedämmung eine Dampfsperre angebracht, damit diese vor Durchfeuchtung geschützt wird. Eine Aluminiumkaschierung z.B. kann als Dampfsperre eingebaut werden.

Anfallspunkt – Punkt im First, in dem 3 oder mehrere Dachflächen zusammenstoßen. Verfallung – Gratlinie, die zwei verschiedene hoch liegende Firste verbindet.

Walmfläche – Dachfläche an der Schmalseite des Dachgrundrisses, anstelle einer Giebelwand.

Heute werden aus vorgeschnittenen Tonstücken Pressziegel hergestellt (Pressfalzziegel, Strangfalzziegel) sowie verschiedene Dachsteinformen aus anderem Material (Beton).

Man unterscheidet Grunddienstbarkeiten und persönliche Dienstbarkeiten.

Zu den Grunddienstbarkeiten zählen die Feldservituten (z.B. Wege- und Weiderechte, Wasserschöpfrecht) und die Hausservituten.

Hausservituten können "bejahende" (zur Duldung verpflichtende) sein wie Rechte auf Einfügung eines Balkons in eine fremde Wand, auf Ableitung der Dachtraufe auf fremden Grund oder die Errichtung eines Daches oder Erkers über fremdem Grund. Demgegenüber verpflichten "verneinende" Hausservituten zu Unterlassung, also z.B. die Höhe eines Hauses nicht zu verändern oder dem Nachbargebäude, Licht, Luft oder Aussicht nicht zu nehmen. Die Cottageservitut verpflichtet die Liegenschaftseigentümer wechselseitig, eine bestimmte Verbauung einzuhalten und kann durch Maßnahmen der Baubehörde nicht außer Kraft gesetzt werden.

Bei Grunddienstbarkeiten nennt man das Grundstück, zu dessen Gunsten das Recht (z.B. Durchfahrt) besteht, das herrschende Gut, das andere Grundstück das dienende Gut.

Zu den persönlichen Dienstbarkeiten zählen der Gebrauch, hauptsächlich in der Form des - Wohnrechtes und des Fruchtgenussrechtes (auch Nießbrauch, Usus fructus). Der Fruchtnießer hat den uneingeschränkten Gebrauch (alle Nutzungs- und Verwaltungsbefugnisse), er hat aber nach Maßgabe des Ertrages für die Erhaltung der dienstbaren Sache (z.B. Miethaus) zu sorgen.

Recht, das eine unmittelbare Herrschaft über eine Sache gewährt und gegenüber jedermann wirksam ist (z,B. Besitz, Eigentum, Pfandrecht, Dienstbarkeit).

Die Dübelbaumdecke (auch Dübbel- oder Dippeldecke) ist eine häufige Holzdeckenkonstruktion in älteren Gebäuden. Die Holzbalken (Dübelbäume) sind nebeneinander ("Mann an Mann") verlegt und mit Holzkeilen (Dübeln) verbunden. Darauf befindet sich eine Beschüttung, auf welcher der begehbare Fußboden liegt. An der Unterseite sind die Rohrung und der Putz angebracht.

Damnum – siehe Disagio

Dienstbarkeit – siehe Grunddienstbarkeit

Disagio

Beispiel: Der Kreditnehmer nimmt ein Disagio von 4 % in Anspruch. Somit beträgt sein Auszahlungsbetrag 96% der ursprünglichen Darlehenssumme und der Nominalzins wird entsprechend geringer.
Es handelt sich also um einen Abzug von der vereinbarten Darlehenssumme. Der Kreditnehmer erhält den um das Disagio verminderten Betrag, während Zinsen und Tilgungen vom gesamten Darlehensbetrag berechnet werden. Der Abschlag verteuert die Kreditaufnahme entsprechend.

Das Disagio (Auszahlungsverlust) kann für den Privatanleger (Eigentümer von Immobilien als reine Kapitalanlage) einkommenssteuermindernd wirken.

Drempel
Der Drempel ist die Aufrechte (Kniestock) zwischen Boden und Dachschräge. Hier können Wasserleitungen; Heizungsrohre oder Kabel optimal versteckt werden.

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Effektivzins
Der effektive Jahreszins gibt den Preis eines Kredites für ein Jahr an. Er wird in einem Prozentsatz ausgedrückt. In die Berechnung werden auch der Zins und Nebenkosten (Gebühren, Nominalzins usw.) einbezogen. Aber: Die Aussagekraft des effektiven Jahreszins in Bezug auf Preisvergleiche hält sich in Grenzen. Die Banken erheben bestimmte Nebenkosten, die nicht in die Berechnung des effektiven Jahreszins einbezogen werden. Solche Faktoren sind meistens nicht bekannt.

Wird für einen Kredit jedoch mit der Bezeichnung "anfänglicher effektiver Jahreszins" geworben, bedeutet dies, dass sich das Kreditinstitut Änderungen des Zinssatzes oder anderer Konditionen vorbehält.

Einantwortung

Förmliche Überlassung des Nachlasses an den ausgewiesenen Erben durch Gerichtsbeschluss (Einantwortungsurkunde). Dadurch erlangt der Erbe das Eigentum am Nachlass.

eine der drei Preisarten laut ÖNORM A 2050 (Einheitspreis, Pauschalpreis, Regiepreis). Preis für die Einheit einer Leistung, die in Stück-, Zeit-, Gewichts- oder einer anderen Maßeinheit verfügbar ist. Zu Einheitspreisen soll ein Auftrag vergeben werden, wenn sich Art und Umfang der Leistung annähernd bestimmen lassen.

Nach den steuerlichen Bewertungsvorschriften (Bewertungsgesetz) in größeren Zeitabständen (Hauptfeststellungen) durch die Finanzämter ermittelter Wert von wirtschaftlichen Einheiten (land- und forstwirtschaftliche Betriebe, gewerbliche Betriebe bebaute und unbebaute Grundstücke etc.) welche als Bemessungsgrundlage für verschiedene Abgaben wie z.B. Vermögensteuer, Bodenwertabgabe, Grundsteuer, Erbschafts- und Schenkungssteuer dient.

Wenn zwischen den Hauptfeststellungen bedeutsame Änderungen des Wertes (z.B. Zubau), der Art (z.B. Errichtung eines Gebäudes auf einem bisher unbebauten Grundstück) oder der steuerlichen Zurechnung (z.B. Änderungen der Eigentumsverhältnisse durch Verkauf) eintreten, wird der Einheitswert neu festgestellt (Fortschreibung).

Einreichplan

Für die Baueinreichung bei der Behörde erforderlich sind Lageplan, Grundrisse aller Geschoße, Schnitte und Ansichten im Maßstab 1 : 100, in dreifacher Ausfertigung und farbig angelegt.

Einverleibungen bewirken den unbedingten Erwerb oder die Löschung von Rechten wie z.B. von Eigentums- oder Pfandrechten (Intabulationen und Extabulationen). Vormerkungen (Pränotationen) bewirken hingegen bedingte Erwerbe oder Löschungen von Rechten, die einer nachfolgenden Rechtfertigung bedürfen. Durch Anmerkungen werden keine bücherlichen Rechte begründet, sie haben den Zweck im Interesse Dritter tatsächliche Verhältnisse bekannt zu machen oder ganz bestimmte Rechtswirkungen herbeizuführen (z.B. Anmerkung der Minderjährigkeit bzw. den Eintritt der Volljährigkeit; Anmerkung von Konkurs- oder Ausgleichseröffnung; bei Wohnungseigentum Anmerkung von Vereinbarungen über die Aufteilung von Aufwendungen; Anmerkung der Abtretung von Hauptmietzinsen gemäß § 52 MRG; Ersichtlichmachung der Tatsache, dass ein Grundstück in einem Assanierungsgebiet liegt; Anmerkung der Rangordnung für die beabsichtigte Verpfändung oder Veräußerung).

Eigenkapital
Eigenkapital sind die Mittel, die der Käufer selbst aufbringt, z. B.
- Bargeld,
- Sparguthaben,
- zuteilungsreife Bausparguthaben,
- Erlös aus dem Verkauf von Aktien und festverzinslichten Wertpapieren
- Eigenleistungen,
- ein abgezahltes Grundstück,
- bereits gezahlte Leistungen oder Materialien

Einheitswert
Von der Finanzverwaltung festgelegter Grundstückswert. Dient als Grundlage für die Festsetzung der Grundsteuer. Er wird jeweils auf den 1.1. eines Kalenderjahres festgestellt. Die letzte allgemeine Feststellung erfolgte auf den 1.1.1964 und ist seit dem 1.1.1974 steuerwirksam. Der Einheitswert ist u. a. abhängig von der Grundstücksart.

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
Einkommensteuerpflichtige Überschüsse oder Verluste aus Vermietung oder Verpachtung eines unbebauten oder bebauten Grundstücks. Abziehbar sind als Werbungskosten beispielsweise Kosten für Reparaturen, Modernisierung, Grundsteuer, Versicherung sowie die Gebühren für Wasser und Schornsteinfeger. Zusätzlich können Schuldzinsen, Absetzungen für Abnutzung (AfA) und Sonderabschreibungen steuerlich geltend gemacht werden.

» Erbbaurecht  Die Belastung eines Grundstücks in der Weise, dass dem Bauberechtigten das veräußerliche und vererbliche Recht zusteht, auf oder unter der Oberfläche des Grundstücks ein Bauwerk zu haben. Demgemäß räumt ein Grundstückseigentümer einem Dritten, dem Erbbauberechtigten das Recht ein, auf seinem Grundstück ein Gebäude oder andere bauliche Anlagen zB. eine Tiefgarage, zu errichtenoder zu nutzen. Der Erbbauberechtigte bleibt dabei Eigentümer der Bauwerks. Das Erbbaurecht ist ein beschränkt dingliches Recht an einem fremden Grundstück (Grundstückgleiches Recht) Es kann auch mit gleichen Rechten wie ein Grundstück belastet werden.Erbbaurecht – siehe Erbpacht

Lösung der Bauaufgabe in Grundrissen, Ansichten und Schnitten (meist im Maßstab 1 : 100); Teilleistung des Architekten oder eines anderen Planes.

Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge (EVB)

Beiträge, die der Vermieter vom Mieter gemäß § 45 Mietrechtsgesetz für Finanzierung von Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten einheben darf, wenn der vor 1.1.1982 vereinbarte Hauptmietzins niedriger als zwei Drittel des für den Mietgegenstand zutreffenden – Kategoriemietzinses ist. Der bisherige Hauptmietzins wird um den Differenzbetrag auf zwei Drittel des Kategoriemietzinses erhöht.

» Erster Spatenstich Der erste Spatenstich markiert traditionell den Beginn eines Bauprojekts und des Aushebens der Baugrube. Mit einem symbolischen Akt, dem Aufbrechen der Erdoberfläche mittels eines Spatens, wird die Absicht des Bauherrn bekräftigt, an der betreffenden Stelle ein bestimmtes Bauwerk zu errichten.

Glatter Unterboden wie Zementestrich, Hartgussasphaltestrich, Magnetestrich, Kaltbitumen-Zementestrich, Anhydritestrich. Schwimmender Estrich: Vom Fußboden durch Dämmstoff (meist Styropor) getrennt. Verbundestrich: Mit Untergrund kraftschlüssig verbunden.

Der Estrich wird versiegelt oder mit einem Bodenbelag versehen.

Erbpacht
Die Erbpacht ist das Pachten eines Grundstückes zur Bebauung von Wohn- / Hauseigentum
für eine vom Gesetzgeber festgelegte Laufzeit von 99 Jahren mit allen dem Baurecht zugrunde gelegten Rechten. Der Erwerber von Hauseigentum auf Erbbaurecht muss für das Grundstück keine Geldmittel aufwenden und hat lediglich einen mit dem Erbpachtgeber zu vereinbarenden, jährlich fälligen Erbpachtzins zu leisten.

Sofern der Erbbauvertrag ausschließlich die Nutzung bzw. Errichtung von Wohneigentum beinhaltet, darf der vereinbarte Erbbauzins nur alle drei Jahre, im Rahmen der veränderten allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse, angepasst werden. Dies bedeutet aber auch, dass der Erbbauzins bei fallenden, allgemeinen Lebenserhaltungskosten sogar sinken kann.

Ein Erbbauvertrag ist unkündbar. Die unter Erbbaurecht erworbene Immobilie kann jedoch wie jedes herkömmliche Wohn- / Hauseigentum veräußert oder beliehen werden. Grundsätzlich vereinbaren die Vertragsparteien ein gegenseitiges Vorkaufsrecht, worin festgehalten wird, in welchen Fällen dem Erbbaurechtsgeber ein Heimfallanspruch zusteht und welche Entschädigung beim Heimfall oder bei Ablauf des Vertrages an den Erbbauberechtigten zu entrichten ist.

Das Erbbaurecht ist ein "grundstücksgleiches" Recht d.h., Wohn- / Hauseigentum auf einem unter Anwendung des Erbbaurechts gepachtetes Grundstückes kann vom Erbbauberechtigten ebenso beliehen, vererbt oder veräußert werden, wie jede andere Immobilie.

Exposé
Objektangebot des Immobilienmaklers. Enthält, soweit es im Einzelfall in Betracht kommt, Informationen, Grundrisse und Bilder über das Grundstück und die Immobilie.

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Festzins
Die Zinsen für ein Darlehen werden für einen bestimmten Zeitraum vertraglich auf einen gleichbleibenden Zinssatz festgelegt. Meistens sind es 5, 10 oder 15 Jahre. Die Regelung kann bei den kürzeren Fristen nicht gekündigt werden. Bei Fristen über 10 Jahren kann ab dem zehnten Jahr mit einer Frist von 6 Monaten gekündigt werden. Nach Ablauf oder Kündigung der Festschreibungsperiode werden neue Zinskonditionen ausgehandelt.

»Fertigfabrikate

Fahnengrundstück

Grundstück, das durch einen schmalen Verbindungsstreifen ("Fahnenstange") mit einer öffentlichen Verkehrsfläche verbunden ist.

wird im Vertrag vereinbart; gilt je nach vertraglicher Vereinbarung u.a. nur für einen bestimmten Bauzeitplan.

Der Flächeninhalt von Grundstücken und Räumen wird nach Quadratmetern berechnet, in der Land- und Forstwirtschaft auch nach Hektar (ha) = 10.000m2 oder nach Ar (a) = 100 m2 .

In alten Bauplänen finden sich noch die früher gebräuchlichen Längenmaße: 1 Klafter = 1,896484 m, 1 Fuß = 0,316081 m und 1 Zoll = 0,026340 m.

Vom Gemeinderat zu beschließende Pläne , die rechtlich im Rang von Verordnungen stehen. Die Flächenwidmungspläne haben in großen Zügen darzustellen, nach welchen Grundsätzen die Bodennutzung im Plangebiet vor sich gehen soll und die Bebauungspläne zu verfassen sind. Im allgemeinen werden in den Flächenwidmungsplänen folgende Widmungen der Grundflächen ausgewiesen: Grünland, Verkehrsbänder, Bauland und Sondergebiete.

Die Bebauungspläne haben darzustellen, in welcher Weise die Grundflächen und die darüber oder darunter liegenden Räume bebaut werden dürfen bzw. welche Rechte und Pflichten sich für die Eigentümer der Grundflächen ergeben. Neben den Widmungen der Grundflächen, den für die Bebauung maßgeblichen Linien (Fluchtlinien) und den Höhenlagen und Querschnitten der Verkehrsflächen sind in den Bebauungsplänen auch – Bauklassen – Bauweisen oder Strukturen enthalten. Darüber hinaus können sie – Schutzzonen, Einkaufszentren, Kleingartengebiete etc. ausweisen.

Fluchtlinien (Grenzlinien)

Sie beziehen sich auf Bau- und Straßenfluchtlinien. Im allgemeinen beschreiben Fluchtlinien al Begrenzung jenen Teil eines Grundstückes, der für die eigentliche Bebauung vorgesehen ist. Sie sind im Bebauungsplan eingetragen.

Grundsätzlich können jeder Staatsbürger, jede Gemeinde, gemeinnützige Bauvereinigung oder andere juristische Personen (zum Beispiel gewerbliche Bauträger) unter Beachtung der Vorschriften über "begünstigte Personen" um eine Förderung ansuchen. Hier gibt es bestimmte Kombinationen von Bauweisen und Rechtsformen, die aus den Richtlinien des jeweiligen Bundeslandes ersichtlich sind.

Freifinanzierte Objekte

Gebäude, Wohnungen, Geschäftsräume etc., deren Errichtung ohne öffentliche Wohnbauförderungsmittel, d.h. ausschließlich durch Privatmittel (Eigenmittel, Kapitalmarktdarlehen, Bausparkassendarlehen) finanziert ist.

Mietgegenstände in Gebäuden, die nach dem 30.6.1953 freifinanziert errichtet wurden unterliegen hinsichtlich der Mietzinsbildung nicht dem Mietrechtsgesetz (freie Mietzinsvereinbarung).

Gesetzlich geregelter Mietzins für Altmietverträge über Wohnungen und Geschäftsräume auf der Grundlage des vor dem 1. Weltkrieg in Kronenwährung vereinbarten Mietzinses (Stichtag 1.8.1914).

Beträgt für Wohnungen ATS 1,—(seit 1951) und für Geschäftsräume ATS 3,- (seit 1969) pro Friedenskrone.

Recht des Bauplatzeigentümers, gegen die öffentliche Verkehrsfläche Ausgänge und Ausfahrten anzuordnen, Fenster einzurichten und Anschlüsse an die in der öffentlichen Verkehrsfläche liegenden Leitungen herzustellen. Dem steht die Verpflichtung zur Erbringung der – Anliegerleistungen gegenüber.

» Flächennutzungsplan Der Flächennutzungsplan ist der „vorbereitende Bebauungsplan“. Er bezieht sich auf das ganze Gemeindegebiet und stellt neben der tatsächlich gegebenen die beabsichtigte Bodennutzung einer Gemeinde dar. Er enthält keine verbindlichen „Festsetzungen“ wie der Bebauungsplan. Dargestellt werden können sowohl Bauflächen (allgemeine Art der Nutzung) als auch Baugebiete (besondere Art der baulichen Nutzung).

Flurkarte
Eine Flurkarte zeigt eine Flur. Eine Flur ist ein abgegrenztes Gebiet und Teil einer Gemarkung.
Flure können wiederum in Flurstücke aufgeteilt sein, die alle eine Flurnummer haben.
Ein Grundstück kann aus mehreren Flurstücken bestehen. Flurkarten und Gemarkungskarten werden im Katasteramt aufbewahrt.

» Flurstück Ein Flurstück ist der Teil einer Flur, der von Linien eingeschlossen und im Kataster mit besonderer Nummer aufgeführt ist. Ein Flurstück darf nicht Flächen aus verschiedenen Grundstücken umfassen. Mehrere Flurstücke können jedoch im Grundbuch ein „Grundstück“ bilden.

vertraglich eingeräumtes Recht, eine fremde Sache unter Schonung der Substanz ohne alle Einschränkungen zu gebrauchen (z.B. Fruchtgenußrecht an einem Miethaus - die Einkünfte fließen dem Fruchtgenussberechtigten zu).

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Gaube
Gauben (auch: Gaupen) sind genehmigungspflichtige Dachaufbauten in der Schräge des Daches. Sie dienen der besseren Belichtung und Belüftung der Dachräume. Zusätzlich wird durch den Einbau einer Gaube Wohn- und Nutzfläche dazu gewonnen.

Aus dem französischen stammender Ausdruck für Junggesellenwohnung, speziell für Einpersonenhaushalte geeignete Kleinwohnung in zeitgemäßer Ausstattung.

Regelung über die Mindestgebühren (Honorare) für die Architektenleistungen. Bei Bauvorhaben wird die Höhe der Gebühr in Abhängigkeit von den Herstellungskosten und dem Ausbauverhältnis nach einer Prozenttabelle berechnet; sonstige Leistungen werden nach Zeitaufwand abgegolten.

mit der Errichtung und Verwaltung von Häusern und Wohnungen befasstes Unternehmen, das auf der Grundlage des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes tätig ist und einer regelmäßigen Kontrolle unterliegt.

der gemeinsamen Benutzung dienende Räume in einem Wohnhaus - wie Kinderspielraum, Veranstaltungs- und Hobbyräume, Sauna, Waschküche, Abstellräume für Kinderwägen und Fahrräder etc. Zu beachten sind hier die Bestimmungen über die Förderung solcher Räume in den Bundesländern.

Unternehmen, das sich im Eigentum der Genossenschafter befindet. Rechte und Pflichten der Genossenschafter sind in einem Statut geregelt Jedes Mitglied besitzt ein aktives und passives Wahlrecht sowie Kontroll- und Einschaurechte.

Ingenieurkonsulenten für Vermessungswesen, zählt zu den Ziviltechnikern. Er ist für die Vermessung von Grundstücken, Erstellung von Lageplänen, Teilungsplänen etc. zuständig.

sämtliche Kosten der Errichtung von Wohnungen, Gemeinschaftseinrichtungen sowie von Gebäudeteilen und Anlagen, die der gemeinsamen Benutzung der Bewohner dienen. Weiters sind hier die Kosten von Garagen und Abstellplätzen für KFZ sowie von Zivilschutzanlagen aufgrund behördlicher Vorschriften unterzubringen; schließlich auch die Herstellung von Gehsteigen, Anschlussgebühren, Kosten für die Aufschließung, Planung, Baubestrebung, Vorfinanzierung und Umsatzsteuer.

von der jeweiligen Landesregierung festgesetzter Höchstbetrag für die Summe aller vorgenannten Kosten je Quadratmeter Nutzfläche; wird auch als "Förderungslimit" bezeichnet.

unterirdische Wasseradern, Bruchzonen, Verwerfungen haben auf die Gesundheit einen negativen Einfluss. Das Vorhandensein dieser Reaktions- und Strahlungszonen wird von einem Rutengänger (Radiästhet) festgestellt.

von verschiedenen Firmen - Baumeister und Professionisten - zu erbringende Teilleistung zwecks Herstellung eines Bauwerks.

Gemeinschaftseigentum
Jeder Wohnungseigentümer ist nicht nur Eigentümer seiner Wohnung, sondern auch Miteigentümer des gemeinschaftlichen Eigentums. Gemeinschaftseigentum ist alles, was nicht Sondereigentum ist, also z. B. das Fundament, alle tragenden Mauern, das Dach, die Heizung, die Hauptwasserleitung, das Treppenhaus, die Außenanlagen ...

Generalunternehmer
Ein Generalunternehmer erbringt Bauleistungen schlüsselfertig zu einem festen Preis und zu einem festen Termin, wobei Teile der Bauleistungen in eigenem Namen und für eigene Rechnung an Subunternehmer vergeben werden können.

Geschlossener Immobilienfonds
Beim geschlossenen Immobilienfonds wird für ein bestimmtes Objekt, das aus einem oder mehreren Bauvorhaben bestehen kann, ein gesonderter Fonds gegründet. Im Gegensatz zum offenen Fonds ist das Zertifikatskapital auf eine festgelegte Summe begrenzt, die sich nach der Höhe des für die Investition benötigten Eigenkapitals richtet. Die Zertifikatsinhaber werden entweder Gesellschafter einer KG oder einer BGB-Gesellschaft oder Miteigentümer nach Bruchteilen an den Grundstücken.

Geschossflächenzahl (GFZ)
Die GFZ gibt an, wie viel qm Geschossfläche je qm Grundstücksfläche zulässig sind und wird folgend berechnet: Grundstücksfläche x GFZ = Geschossfläche z. B.: Für den Bau eines zweigeschossigen Wohnhauses ist eine GFZ von 0,4 festgelegt worden. Das Grundstück hat eine Größe von 450 qm. 450 (qm) x 0,4 (GFZ) = 180 (qm). Das Grundstück darf also mit einem Wohnhaus mit einer Geschossfläche von 180 qm, verteilt auf die beiden Geschossen bebaut werden.

Gewährleistung
Architekt und Bauunternehmer haben zeitlich befristet für die ordnungsgemäße und vertragsgemäße Erfüllung ihrer Leistungspflichten einzustehen (= Gewährleistung). Die Frist dafür ist gesetzlich oder einzelvertraglich begrenzt. Nach dem BGB beträgt die Gewährleistungsfrist 5 Jahre, nach der VOB 2 Jahre nach erfolgter Abnahme oder entsprechenden Vorgängen, z.B. der Schlusszahlung. Innerhalb der Gewährleistungsfrist hat der Auftraggeber einen Anspruch auf Beseitigung von Mängeln (Baumangel), die auf eine vertragswidrige Leistung zurückzuführen sind.

Grundbuch
Öffentliches Register, das beim Grundbuchamt geführt wird und dort auch eingesehen werden kann, soweit berechtigtes Interesse besteht (Grundbucheinsicht). Im Grundbuch ist jedes Grundstück im Bezirk auf einem gesonderten Grundstücksblatt eingetragen. Es besteht aus dem Bestandsverzeichnis und drei sog. Abteilungen. Abteilung I gibt Auskunft über den Eigentümer; Abteilung II über Lasten und Beschränkungen des Eigentums; Abteilung III über eingetragene Grundschulden, Rentenschulden und Hypotheken. Für jede Eintragung in das Grundbuch bedarf es einer öffentlichen oder öffentlich beglaubigten Urkunde. Letztere werden in der sog. Grundakte abgelegt.

Grundbuchauszug
Der Grundbuchauszug wird vom Grundbuchamt angefertigt. Es ist eine Abschrift des Grundbuchblattes. Hier stehen alle Einträge, die ein Grundstück betreffen.
Wird u. a. benötigt für die Beleihungsprüfung (Beleihungsunterlagen) sowie vor dem Ankauf einer Immobilie. Voraussetzung für die Anforderung eines Grundbuchauszugs ist ein berechtigtes Interesse (Grundbucheinsicht).

Von den Bezirksgerichten wird für jeden Bezirksgerichtssprengel ein Grundbuch geführt, aus dem die Rechtsverhältnisse an den im Sprengel befindlichen Liegenschaften ersichtlich ist. Die Grundbuchsprengel sind in Übereinstimmung mit dem von den Vermessungsbehörden geführten Verzeichnis (Grundkataster) in Katastralgemeinden (KG) unterteilt.

Das Grundbuch ist öffentlich, das Recht auf Einsichtnahme und Anfertigung von Auszügen oder Abschriften steht jedermann zu. Seit der Umstellung auf automationsunterstützte Datenverarbeitung (ADV) ist dies bei den Grundbuchsgerichten sowie bei den mit entsprechenden Anschlüssen ausgestatteten Notaren, Rechtsanwälten oder Immobilientreuhändern möglich. Lediglich das Personenverzeichnis (Verzeichnis der Liegenschaftseigentümer) ist nicht öffentlich einsehbar, sondern nur den Eigentümern selbst bezüglich der sie betreffenden Daten oder Personen zugänglich, die ein rechtliches Interesse nachweisen können (z.B. Notare in Verlassenschaftsangelegenheiten). Die Grundbuchskörper (aus einem oder mehreren mit Nummern versehenen Grundstücken bestehend) bilden jeweils eine mit einer Einlagezahl (EZ) versehene Grundbuchseinlage

Jede Einlage enthält im Gutsbestandsblatt (A-Blatt) die zum Grundbuchskörper gehörenden Grundstücke, ihr Ausmaß und ihre Benützungsart (z.B. Baufläche, Wald, landwirtschaftliche Nutzung) sowie die mit dem Grundstück verbundenen Rechte (z.B. als herrschendes Gut bei Dienstbarkeiten) und öffentlich-rechtliche Beschränkungen. Im Eigentumsblatt (B-Blatt) scheint das Eigentumsrecht (bei Miteigentum mit Anteil) mit allfälligen persönlichen Beschränkungen des Eigentümers (z.B. Minderjährigkeit) auf.

Das Lastenblatt (C-Blatt) enthält alle die Liegenschaft belastenden dinglichen Rechte (z.B. – Hypotheken, Dienstbarkeiten als dienendes Gut) sowie Vor- und Wiederkaufsrechte und Belastungs- und Veräußerungsverbote.

Grundbuchblatt
Im Grundbuch liegt für jedes Grundstück ein Grundbuchblatt vor. Grundbuchblätter sind gegliedert.

Sie bestehen aus einer Aufschrift des Grundbuchs, dem Bestandsverzeichnis des Grundbuchs und den drei Abteilungen des Grundbuchs.

Grunddienstbarkeiten
Bei Grunddienstbarkeiten handelt es sich um in Abteilung II des Grundbuchs eingetragene Rechte Dritter an dem bezeichneten Grundstück. Zu den Grunddienstbarkeiten gehören: Wegerechte, Leitungsrechte, Geh- und Fahrtrechte.

Grunderwerbsteuer
Steuer, die auf den Umsatz von inländischen Grundstücken, Wohnungseigentum, Erbbaurechten und Gebäuden auf fremdem Grund und Boden erhoben wird. Sie fällt beispielsweise an beim Kauf, Tausch, Erbschaft oder Schenkung. Der Steuersatz beträgt z. B. in Berlin 4,5 Prozent des Kaufpreises zuzüglich etwaiger sonstiger Leistungen, die der Erwerber als Entgelt für den Erwerb des Grundstücks übernimmt oder gewährt.

Grundflächenzahl (GRZ)
Der Anteil eines Baugrundstücks, der bebaut wird heißt Grundfläche. Über die GRZ wird das Maß der baulichen Nutzung bestimmt. Die GRZ sagt aus, wieviel Quadratmeter bebaute Grundfläche pro Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig ist.

Grundpfandrechte
Zu den Grundpfandrechten gehören Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden. Damit sie Gültigkeit zu erlangen, müssen sie jeweils unter Angabe des Namens des Gläubigers und des Geldbetrags im Grundbuch eingetragen werden.

Grundschuld
Belastung eines Grundstücks in der Weise, dass an denjenigen, zu dessen Gunsten sie erfolgt, eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist. Im Gegensatz zur Hypothek ist die Grundschuld von einer zu sichernden Forderung unabhängig (Akzessorietät).

Grundsteuer
Die Grundsteuer wird von der Gemeinde erhoben. Sie ist die Steuer auf den Grundbesitz und wird vierteljährlich erhoben. Für die Besteuerung ist der Einheitswert, der Hebesatz und die Steuermesszahl maßgebend.

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Hausgeld
Monatliche Vorausleistung des Wohnungseigentümers zur Deckung der laufenden Ausgaben und Aufwendungen für das gemeinschaftliche Eigentum, die nach Ablauf eines Wirtschaftsjahres genau abgerechnet werden. Das Hausgeld setzt sich u. a. aus folgenden Kostenpunkten zusammen: Betriebskosten, Heizungskosten, Warmwasserkosten, Instandsetzungsrücklage, Verwalterkosten. Grundlage ist der Wirtschaftsplan, den der Verwalter jährlich aufzustellen hat. Wird oft auch als Wohngeld bezeichnet.

» Hedging

Das Hedgegeschäft ist ein Sicherungsgeschäft zur Ausschaltung oder Begrenzung von Preisrisiken.

» Hilfsstoffe

Hilfsstoffe haben einen ergänzenden Charakter sind aber durchaus wichtig. Der Mengenanteil am Fertigprodukt ist unbedeutender.

Herstellungskosten
Zu den Herstellungskosten gehören z.B. Genehmigungskosten, Architektenkosten, Baukosten etc. Die Herstellungskosten gehen in die Abschreibung mit ein.

Hypothek

Ein Pfandrecht an einer Liegenschaft wird Hypothek oder Grundpfand genannt (§ 448 ABGB). Sie dient zur Sicherstellung einer Forderung des Hypothekargläubigers gegen den Liegenschaftseigentümer (z.B. aus einem Darlehensvertrag). Im – Grundbuch wird die Hypothek im Lastenblatt der betreffenden Grundbuchseinlage eingetragen. Zusätzlich zur Hauptforderung können Nebenforderungen (Zinsen, Verzug- und Zinseszinsen, Rechtsanwaltskosten, Exekutionskosten etc.) durch eine Nebengebührensicherstellung (Nebengebührenkaution) sichergestellt werden.

Bei Höchstbetragshypothek (Kredithypothek) wird nur ein Höchstbetrag angegeben, in dem auch Zinsen und Nebengebühren Deckung finden müssen. Im Rahmen dieses Höchstbetrages können gewährte und zu gewährende Kredite aller Art, jedoch keine Darlehen, sichergestellt werden.

Das Pfandrecht kann für dieselbe Forderung ungeteilt auf zwei oder mehrere Grundbuchskörper (Einlagen) eingetragen werden. Eine Einlage wird als Haupteinlage, die übrigen werden als Nebeneinlagen bezeichnet. Davon unabhängig haftet jede Liegenschaft für die ganze Forderung des Gläubigers (Simultanhypothek).

Soll eine mit einer Hypothek belastete Liegenschaft übertragen, die Hypothek aber nicht vom Erwerber übernommen werden, so hat der Verkäufer für die Lastenfreistellung zu sorgen und dem Käufer die für die Löschung der Hypothek erforderliche Urkunde (Löschungsquittung) zur Verfügung zu stellen.

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Immobilienmakler
(Grundstücksmakler, Wohnungsmakler). I. d. R. freier Gewerbetreibender (Gewerbeanmeldung nach § 34c Gewerbeordnung), der Interessenten Wohnimmobilien, gemischt genutzte oder gewerbliche Objekte nachweist oder vermittelt. Er erhält für seine erfolgreichen Bemühungen (Erfolgsprinzip) eine Maklerprovision.

» Immobilie Eine Immobilie oder Liegenschaft ist ein Grundstück inklusive darauf befindlicher Gebäude und deren Zubehör. Juristisch gesehen ist es "unbewegliches Gut", woher sich auch das Wort Immobilie ableitet: Lateinisch im-mobilis für eine nicht bewegliche Sache.

Störung des Eigentums an einem Grundstück durch Einwirkungen, die von einem anderen Grundstück ausgehen wie z.B. Lärm- oder Geruchsbelästigungen und das nach den örtlichen Verhältnissen gewöhnliche Maß überschreiten. Der Eigentümer des beeinträchtigten Grundstückes kann eine Unterlassungsklage erheben, unter bestimmten Voraussetzungen auch einen Ausgleichsanspruch fordern (§ 364 ABGB).

» Indirekte Güter

Indirekte Güter, wie z.B. Rohstoffe, sind Güter die nicht unmittelbar in den Wertschöpfungsprozess aufgenommen werden.

» Indexmiete Im Mietvertrag kann vereinbart werden, dass die Höhe der Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller deutschen Privathaushalte bestimmt wird. Indexmieten werden nur selten vereinbart. Läuft eine solche Vereinbarung, muss die Miete jeweils mindestens für ein Jahr gleich bleiben Erhöhungen der Betriebskosten und Mieterhöhungen bei Modernisierungen dürfen trotzdem vorgenommen werden. Eine Mieterhöhung bei Modernisierung darf während der Indexmiete allerdings nur stattfinden, wenn die baulichen Maßnahmen aufgrund von Umständen nötig geworden sind, für die der Vermieter nichts konnte. Will der Vermieter die Miete an den Preisindex anpassen, muss er dies durch Erklärung in Textform dem Mieter bekannt geben. Die Erklärung muss enthalten: Eingetretene Änderung des Preisindex jeweilige Miete oder Erhöhung in einem Geldbetrag. Ab Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erklärung muss die erhöhte Miete gezahlt werden. Diese in § 557 b BGB geregelten Maßgaben sind nicht durch Mietvertrag zum Nachteil des Mieters abänderbar.

Zusammenschluss von Bewohnern für die Vertretung gemeinsamer Interessen. Rechtlich kann dies in Form einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts geschehen oder in einer losen Gemeinschaft von Miteigentümern nach dem ABGB.

Aufwandersatz gemäß § 10 Mietrechtsgesetz für den Hauptmieter einer Wohnung, der in den letzten 20 Jahren vor Beendigung des Mietverhältnisses Aufwendungen zu wesentlichen Verbesserung der Wohnung gemacht hat, die über seine Mietdauer hinaus wirksam und von Nutzen sind. Der Mieter hat dem Vermieter den Anspruch schriftlich anzuzeigen (spätestens mit der Aufkündigung, ansonsten innerhalb von 2 Monaten ab Rechtskraft des Räumungstitels).

Die Höhe des Anspruches wird nach den durch Rechnungen belegten tatsächlichen Kosten berechnet, wobei ab Vollendung der Investition eine jährliche lineare Abschreibung vorzunehmen ist. Diese beträgt außer in den Fällen des § 10 Abs 3 MRG 1/20 pro Jahr. In den Fällen des § 10 Abs 3 MRG 1/10 pro Jahr.

Wurden die Aufwendungen mit öffentlicher Förderung getätigt, so erfolgt die lineare Abschreibung nach Laufzeit des Förderungsdarlehens.

Instandhaltungskosten
Kosten, die infolge Abnutzung, Alterung und Witterung zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs der baulichen Anlagen während ihrer Nutzungsdauer aufgewendet werden müssen.

Instandhaltungsrücklage
Die Instandhaltungsrücklagen werden angelegt, um die Instandhaltungskosten abzudecken. Diese Kosten entstehen durch Reparaturen, die notwendig werden, um das Gemeinschaftseigentum zu erhalten und sind Bestandteil des monatlichen Wohn- oder Hausgeldes.

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Jahresabrechnung
Der Verwalter von Gemeinschaftseigentum muss nach Ablauf eines Kalenderjahres eine Abrechnung über Vorschüsse der Wohnungseigentümer und Ausgaben aufstellen, um zu zeigen, dass diese dem Wirtschaftsplan entsprechen.

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Kapitalanlageimmobilie
Eine Immobilie wird nicht für den Eigenbedarf erworben, sondern um aus ihrer Vermietung Rendite und evtl. Steuerersparnisse zu erhalten.

Katasteramt
Die Katasterämter führen die örtlichen Kataster.
Die örtlichen Grundstücke sind darin verzeichnet, aber auch Erbbaurechte und Wohnungseigentum.

Mit dem Mietrechtsgesetz 1982 eingeführte Mietzinsobergrenzen für Wohnungen, die nach ihrer Ausstattung in eine der vier Kategorien (A, B, C, D) des § 16 Abs. 2 MRG fallen. Die Kategoriebeträge dienen als Bemessungsgrundlage für die Berechnung der – Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge und für Mietzinserhöhungen zur Finanzierung von Instandhaltungsarbeiten gemäß § 18 ff MRG sowie zur Ermittlung des Mietzinses bei Eintritt von bestimmten nahen Angehörigen in Wohnungsmietverträge.

Bei der Neuvermietung von Wohnungen richtet sich die Mietzinsbildung für Wohnungen der Kategorien B unter 130 m2 Nutzfläche, C und D nach den Kategoriebeträgen, sofern nicht ein Ausnahmetatbestand (§ 16 Abs. 1 MRG) gegeben ist.

Kategoriesätze je m ² ab 1. Juli 2004 einhebbar gem. § 15a MRG

Kategorie A 2,77 €
Kategorie B 2,08 €
Kategorie C 1,39 €
Kategorie D 0,69 €

Kategorie D brauchbar 1,39 € Anmietung nach 1.3.1994
Kategorie D unbrauchbar 0,69 € Anmietung nach 1.3.1994

Sicherstellung (z.B. durch einen Barbetrag oder ein Sparbuch) eines Vertragsteiles für den Fall der Nichteinhaltung der Vertragsbedingungen durch den anderen Vertragsteil (z.B. bei Mietverträgen Stellung einer Kaution durch den Mieter zur Deckung allfälliger Mietzinsrückstände oder Beschädigungen des Mietgegensandes bzw. Inventars).

Bei Gebäuden oder baulichen Anlagen jener Zustand, der sich jeweils aus dem letztgültigen Stand der erteilten Baubewilligungen) und den zugehörigen Beilagen (Lageplan, Baupläne, Baubeschreibung, statische Berechnungen, Detailpläne usw.) ergibt. Dieser Zustand ist herzustellen und zu erhalten, die Benützung darf nur im Rahmen des Konsens (Widmung) erfolgen.

Katasterkarte
Flurkarte. Zeichnerische Darstellung der Grundstücke eines Bezirks nach Lage und Größe.

» Katasteramt Vermessungsamt ist allgemein eine Bezeichnung für eine staatliche oder kommunale Behörde oder deren organisatorischen Teil, die Aufgaben des amtlichen Vermessungswesens wahrnimmt. Je nach Organisationsform in den einzelnen Ländern bezeichnet Vermessungsamt, Katasteramt oder Vermessungs- und Katasteramt die Behörde oder Organisationseinheit, die für Grundstücksvermessungen und die Führung des Liegenschaftskataster als amtliches Verzeichnis der Grundstücke zuständig ist.

Vergütungsbetrag, der für den Fall der Nichteinhaltung eines Vertrages vereinbart werden kann.

eine detaillierte Aufstellung aller zur Herstellung des Bauwerkes notwendigen Arbeiten und Materialien sowie eine Berechnung der mutmaßlichen Kosten. Es gilt darauf zu achten, ob es sich um einen verbindlichen oder unverbindlichen Kostenvoranschlag handelt, um einen Pauschalpreis oder einen summarische Schätzung.

K-Wert
Der k-Wert wird auch Wärmedurchgangszahl genannt.
Durch einen Baustoff geht Wärme hindurch, d.h., es findet Energieverlust statt. Der k-Wert gibt die Höhe des Energieverlustes an. Ein niedriger Wert bedeutet, dass ein Material eine gute Dämmleistung aufweist.

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Leerrohr
Damit in einem Haus auch nach dem Bau noch Kabel (z. B. für weitere Telefon- oder Elektroleitungen) eingezogen werden können, werden Leerrohre verlegt.

Lineare Abschreibung
Vermietete oder teilweise vermietete Wohngebäude können bis zur vollen Absetzung mit folgenden, von Jahr zu Jahr gleich bleibenden Sätzen abgeschrieben werden: Gebäude, die vor dem 1.1.1925 fertig gestellt wurden: 2,5 Prozent, Gebäude, die nach dem 31.12.1924 errichtet wurden: 2 Prozent der Herstellungs– bzw. Anschaffungskosten.

Loggia

Aus dem italienischen (Loge), einer Wohnung vorgelagerter Raum, der – im Gegensatz zu einem Balkon – nur an einer Seite offen, sonst aber an fünf Seiten von Wänden, Boden und Decke umschlossen ist. Die Bodenfläche einer Loggia gehört – anders als Balkon- und Terrassenflächen – zur Nutzfläche i. S. des § 17 Mietrechtsgesetz.

Löschungsbewilligung
Öffentlich beglaubigte Erklärung des Berechtigten, dass er ein zu seinen Gunsten im Grundbuch eingetragenes Recht aufgibt.

Löschungsvormerkung
Die Löschungsvormerkung wird im Grundbuch eingetragen.
Damit werden Ansprüche gesichert, die ein Grundpfandrechtsgläubiger (z. B. Bank) gegen den Eigentümer hat.

Leasingvertrag
Entgeltliche Überlassung des Gebrauches von beweglichen oder unbeweglichen Gütern auf Zeit verbunden mit einer Option, die im Regelfall dem Leasingnehmer nach Ablauf der Vertragsdauer eine Verlängerung des Leasingvertrages oder den Kauf des Leasinggutes einräumt. Der Leasingvertrag ist im österreichischen Recht nicht als eigener Vertragstypus geregelt, nach der Judikatur enthält er Elemente des Miet- und Kaufvertrages. Es gibt nach Art des Leasinggutes (bewegliche oder unbewegliche Güter) und dem Zweck des Leasinggeschäftes (kurzfristiger Bedarf, Finanzierungsinstrument, steuerliche Überlegungen) verschiedene Formen.

Leibrentenvertrag

Beim Leibrentenvertrag (§ 1284 ff ABGB) ist für eine vorweg erbrachte einmalige Leistung (z.B. Übertragung des Eigentums an einem Grundstück) eine Dauerleistung (Rente) auf Lebenszeit einer bestimmten Person zu erbringen. Die Dauer der Leibrente kann von der Lebensdauer des einen oder anderen Vertragsteiles oder auch einer dritten Person abhängen. Der häufigste Fall ist die Leibrente auf Lebensdauer des Empfängers.

Der Leibrente ähnlich ist das Ausgedinge, dem zumeist ein bäuerlicher Übergangsvertrag zugrunde liegt und bei dem die Versorgung des früheren Eigentümers der bäuerlichen Liegenschaft im Vordergrund steht.

Leibrente und Ausgedinge können einschließlich der – Wertsicherungsklausel als – Reallast verbüchert werden.

Leistungsverzeichnis

dem Abschluss eines Bauvertrages gehen Verhandlungen der Vertragsbedingungen und die Abgabe eines Angebots voraus. Grundlage des Vertragesangebots des Bauhandwerkers ist das Leistungsverzeichnis. Es wird vom Architekten erstellt und enthält - nach Positionen aufgegliedert - alle Leistungen, die vom Bauhandwerker erbracht werden sollen, inklusive Materialien- und Mengenangaben. Das Leistungsverzeichnis wird für jedes Gewerk einzeln ausgeschrieben.

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Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV)
Die MaBV regelt die Pflichten von Gewerbetreibenden, die nach § 34c GewO der Erlaubnis bedürfen, namentlich der Immobilienmakler, der Bauträger und der Baubetreuer.

Wurde ein Bauwerk entgegen den Regeln der Baukunst errichtet und entspricht nicht den Vertragsvereinbarungen, liegt ein Baumangel vor. Dafür haftet innerhalb der Gewährleistungsfrist (Gewährleistung) der ausführende Unternehmer. Der Bauherr reagiert also entsprechend seiner Interessenlage, bringt eine Mängelrüge schriftlich vor und fordert den ausführenden Unternehmer auf, in einem gesetzten Zeitrahmen den Mangel zu beseitigen. Hält der Verursacher den Termin nicht ein, setzt der Bauherr eine zweite Frist zur Nachbesserung oder beauftrag eine andere Firma mit der Ersatzvornahme. Darüber hinaus besteht die Möglichkeit, dass der Bauherr die erste Frist setzt und sie mit einer Ablehnungsandrohung verbindet. Das Nachbesserungsrecht des ausführenden Unternehmers endet; und der Bauherr kann Minderungs- und Schadenersatzansprüche geltend machen.

Für Wohnzwecke ausgebautes Dachgeschoss (benannt nach Francois Mansart, franz. Baumeister im 17. Jahrhundert).

» Maklerrecht Immobilienmakler allgemein Der Begriff „Makler“ bzw. die Tätigkeit „makeln“ leitet sich vom Niederdeutschen Begriff „maken“ ab. Wer makelt, vermittelt. Historisch ist der typische Makler seit mehr als 200 Jahren bekannt. Damals wie heute bestanden und bestehen zahlreiche und vielfältige Vorurteile gegen den Makler. 1973 z.B. wurde auf dem SPD Parteitag ein absolutes Berufsverbot für Makler gefordert. Immobilienmakler bringen Angebot und Nachfrage zum Ausgleich. Sie haben eine wichtige und verantwortungsvolle Marktfunktion. Laien sind häufig der Auffassung, der Makler mache nur eine kurze Besichtigung und kassiere dafür eine hohe Provision. Tatsächlich hat der Immobilienmakler die Möglichkeit, hohe Provisionen zu verdienen. Für den Laien nicht erkennbar ist, wie viel Arbeit, persönlicher Einsatz, Know-how und Engagement erforderlich ist, damit die Provision nicht reiner Glücksfall ist. Wer als Immobilienmakler langfristig auf einen hart umkämpften Markt erfolgreich werden und bleiben möchte, muss seriös und professionell Arbeiten. Die Maklertätigkeit erfordert u.a. Verhandlungsgeschick, Einfühlungsvermögen, umfangreiche Kenntnisse in unterschiedlichen Bereichen und auch z.B. die Bereitschaft an Samstagen und Sonntagen zu arbeiten. Die Herausforderung des Berufes besteht häufig in der eigentlichen Vermittlungstätigkeit. Der Makler ist nicht Vertreter des Verkäufers oder Käufers, er steht als Vermittelnde Person zwischen den Parteien mit gegenläufigen Interessen: Der Eigentümer eines Objektes möchte beim Verkauf seines Hauses einen möglichst hohen Kaufpreis erzielen, der Kaufinteressent wiederum sucht ein möglichst preiswertes Idealobjekt.

siehe auch Bestandsverträge

Hauptmietverträge über Wohnungen, Geschäftsräume etc. werden zwischen dem Eigentümer oder dem Fruchtnießer einer Liegenschaft bzw. dem Wohnungseigentümer und dem Mieter abgeschlossen. Bei Mietverträgen auf unbestimmte Zeit kann der Vermieter den Mietvertrag nur aus wichtigen Gründen (§ 30 MRG) kündigen (Kündigungsschutz).

Dagegen enden auf bestimmte Zeit geschlossene Mietverträge durch Zeitablauf ohne Kündigung.

Untermietverträge über Wohnungen oder Geschäftsräume werden zwischen dem Hauptmieter und dem Untermieter abgeschlossen und können auf unbestimmte Zeit (Kündigungsschutz des Untermieters) oder auf längstens 5 Jahre befristet vereinbart werden.

Miteigentumsanteil
Der Miteigentumsanteil ist der Anteil an gemeinschaftlichem Eigentum. Er wird in der Teilungserklärung festgelegt.

Miethöhegesetz (MHG)
Das MHG regelte die Möglichkeiten von Mieterhöhungen im so genannten freifinanzierten Wohnungsbau, namentlich das Verfahren zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Seit dem 1.9.2001 sind diese Regelungen in die §§ 558 – 560 BGB integriert und das MHG ist außer Kraft getreten.

Übersicht über die ortsüblichen Vergleichsmieten, soweit die Übersicht von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist. Die Bundesregierung kann durch Rechtsverordnung Vorschriften über den näheren Inhalt und das Verfahren zur Aufstellung und Anpassung von Mietspiegeln erlassen. Ein qualifizierter Mietspiegel (§ 558d BGB) ist ein Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist. Er ist im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen und nach vier Jahren neu zu erstellen. Die Mietspiegel liefern Orientierungsgrößen für Mietanhebungen im freifinanzierten Wohnungsbau.

Zweigeschossige Wohnung innerhalb eines mehrstöckigen Gebäudes, vielfach in der Form einer zweigeschossigen Dachwohnung.

Mezzanin

Speziell in Miethäusern aus der Zeit der Jahrhundertwende häufige Bezeichnung für das Geschoss zwischen dem Erdgeschoß und dem Hochparterre oder dem ersten Stock des Hauses ("Halbstock").

Sicherheit, die für die Anlage des Geldes von Mündeln (Pflegebefohlenen, d. s. Personen, die unter Vormundschaft stehen) gesetzlich vorgeschrieben ist. §§ 230 ff ABGB nennen die mündelsicheren Anlagen wie Spareinlagen bei inländischen Banken mit einem entsprechenden Deckungsstock bzw. Bundes- oder Landeshaftung, bestimmte Wertpapiere und Forderungen oder Hypotheken an inländischen Liegenschaften. Land- und forstwirtschaftliche Liegenschaften dürfen in diesem Fall nicht über 2/3, andere Liegenschaften nicht über die Hälfte des gemeinen Wertes belastet werden. Auch der Erwerb inländischer Liegenschaften ist zur Anlegung von Mündelgeld unter bestimmten Voraussetzungen geeignet.

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Nominalzins 

Der Nominalzins ist der jährlich zu entrichtende Zins für das Nominalkapital.
Die vereinbarte Tilgung und der Nominalzins bestimmen die Höhe der laufenden monatlichen Belastung. Es muss vereinbart werden, ob der Nominalzins fest (Zinsfestschreibung) oder variabel ist.

Nebenkosten bei Immobiliengeschäften

Mit Immobiliengeschäften sind verschiedene Nebenkosten verbunden, die zusätzlich zum Kaufpreis bzw. dem Miet- oder Pachtzins kalkuliert werden müssen. Dazu zählen bei Kaufverträgen die – Grunderwerbsteuer, die Grundbuchseintragungsgebühr (1%), Honorare und Gebühren im Zusammenhang mit der Errichtung und grundbücherlichen Durchführung des Kaufvertrages, Verfahrenskosten und Verwaltungsabgaben für behördliche Genehmigungen (z.B. Grunderwerb durch Ausländer, Grunderwerb in Assanierungsgebieten), außerordentliche Tilgungen bei Übernahme von Förderungsdarlehen durch den Erwerber , allfällige Anliegerleistungen und Anschlusskosten für Wasser, Kanal, Strom etc. sowie die Provision des Immobilienmaklers.

Als Nebenkosten von Miet- und Pachtverträgen kommen im allgemeinen die Vergebührung (1% des auf die Vertragsdauer entfallenden Bruttozinses, bei unbestimmter Vertragsdauer 1% des dreifachen Jahresbruttozinses), die Vertragserrichtungskosten und die Vermittlungsprovision in Betracht. In bestimmten Fällen entstehen zusätzliche Verfahrenskosten und Verwaltungsabgaben durch die Genehmigungspflicht nach den Grundverkehrsgesetzen (z.B. landwirtschaftlicher Betrieb) oder nach den Ausländergrundverkehrsgesetzen.

Bei Hypothekardarlehen beträgt die Vertragsgebühr im Regelfall 0,8%, die Grundbuchseintragungsgebühr 1,1%, die Gebühr für die – Rangordnung für die Verpfändung 0,5% . Dazu kommen die Kosten der Errichtung der Schuldurkunde, die Barauslagen für Beglaubigungen und Stempelmarken, die Kosten der allfälligen Schätzung der Liegenschaft und die Vermittlungsprovision.

Bei Fremdfinanzierung des Rehtsgeschäftes sind die Gebühren und Kosten des jeweiligen Geldgebers (Bank, Sparkasse, Bausparkasse etc.) zu berücksichtigen.

Weiters sind bei Immobilienverkäufen steuerliche Auswirkungen zu beachten (steuerpflichtiger – Spekulationsgewinn, bei Miethäusern spezielle Auswirkungen bei Zehntel- bzw. Fünfzehntelabsetzungen und steuerfreien Rücklagen).

Notar
Eine wichtige Aufgabe des Notars ist die Beurkundung von Immobilienkaufverträgen.
Ein Notar ist Träger eines öffentlichen Amtes und muss dabei unparteilich und verschwiegen sein. Er unterliegt nach dem Beurkundungsgesetz der Pflicht, alle Beteiligten aufzuklären (Belehrungspflicht).
Er muss die Beteiligten also über rechtliche Folgen informieren, die ihre beurkundete Willenserklärung (z.B. Immobilienkauf) hat.

» Nettokaltmiete Bei der Nettokaltmiete handelt es sich um die Miete, die keine umlagefähigen Betriebskosten – also auch keine Heiz- und Warmwasserkosten – enthält. Nicht zu verwechseln ist sie mit der Grundmiete, die auch Betriebskosten enthalten kann, wenn diese nämlich nicht als umlagefähige oder pauschalierte Beträge extra ausgewiesen sind. In diesem Fall werden sie Bestandteil der Grundmiete.

» Nutzungsänderung Der Begriff Nutzungsänderung kommt aus dem Baurecht und ist in den Landesbauordnungen der Bundesländer definiert als Änderung der genehmigten Benutzungsart. Eine Nutzungsänderung bedarf genau wie die Errichtung eines Gebäudes einer Baugenehmigung. Eine Nutzungsänderung ist nur innerhalb der für dieses Gebiet zulässigen Art der baulichen Nutzung möglich. Hierzu ist die Beantragung einer geplanten Nutzungsänderung bei der zuständigen Genehmigungsbehörde erforderlich.

Notaranderkonto
Das Notaranderkonto wird vom Notar eingerichtet, damit darauf der Kaufpreis eingezahlt wird.
So soll verhindert werden, dass es zu Vermengung mit anderen Beträgen kommen kann.
Häufig erhält der Notar von der finanzierenden Bank einen Treuhandauftrag. Erst nach Eintragung der Auflassungsvormerkung und der Bestellung der Grundschuld darf der Notar das Geld vom Notaranderkonto an die Verkäufer weiterleiten.

Notargebühr
Das Honorars des Notars wird in der Gebührenordnung geregelt.
Die Notargebühr richtet sich nach dem Geschäftswert der Urkunde, die beurkundet wird. Die Höhe der Gebühren richtet sich bei einem Kaufvertrag nach dem Kaufpreis, bei der Eintragung von Grundpfandrechten nach dem Sicherungswert.

Darunter ist zunächst die Errichtung neuer Gebäude zu verstehen. Ein Neubau liegt aber auch dann vor, wenn nach Abtragung bestehender Baulichkeiten die Fundamente oder Kellermauern ganz oder teilweise benutzt werden.

Nutzfläche (gem. § 17 Abs. 2 MRG)

Die Nutzfläche, die in Quadratmetern auszudrücken ist, ist die gesamte Bodenfläche einer Wohnung oder eines sonstigen Mietgegenstandes abzüglich der Wandstärken und der im Verlauf der Wände befindlichen Durchbrechungen (Ausnehmungen). Keller- und Dachbodenräume, soweit sie ihrer Ausstattung nach nicht für Wohn- oder Geschäftszwecke geeignet sind, sowie Treppen, offene Balkone und Terrassen sind bei der Berechnung der Nutzfläche nicht zu berücksichtigen. Veränderungen der Nutzfläche aufgrund baulicher Maßnahmen des Mieters oder sonstigen Nutzers im Inneren der Wohnung oder des sonstigen Mietgegenstandes einschließlich der Verglasung von Balkonen bleiben bis zur Beendigung seines Miet- oder sonstigen Nutzungsverhältnisses unberücksichtigt.

wird nach Naturmaßen oder aufgrund von behördlich genehmigten Bauplänen durch den Zivilgeometer berechnet.

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Offene Immobilienfonds
Beim offenen Immobilienfonds verschaffen die erworbenen Fondsanteile unmittelbares, gemeinschaftliches Eigentum der Zertifikatsinhaber an (mindestens 10) Immobilienobjekten, wobei unbeschränkt Immobilienzertifikate ausgegeben, auf Verlangen aber auch wieder zu Lasten des Fondsvermögens zurückgenommen werden können. Siehe auch geschlossene Immobilienfonds.

Förderungsdarlehen, die zur Baufindanzierung bereitgestellt werden. Nicht nur eine einzelne Wohnung, sonder das gesamte Bauobjekt wird gefördert. Das Darlehen wird entweder in einem Prozentsatz der Gesamtbaukosten bemessen oder in einem Pauschalsatz gewährt - jeweils aber pro Quadratmeter und Nutzfläche. Es gibt unterschiedliche Regelungen in den einzelnen Ländern und für verschiedene Bauweisen sowie Rechtsformen.

Sache, die sich im Eigentum einer Gebietskörperschaft (Bund, Land, Gemeinde) befindet und zur allgemeinen Benützung offen steht (Straßen usw.). Das "öffentliche Gut" ist im Grundbuch als solches gekennzeichnet.

Öffentliche Mittel

Gelder, die von Bund oder Ländern bzw. Gemeinden (Gebietskörperschaften) oder bestimmten Fonds zur Förderung des Wohnungsbaues zur Verfügung gestellt werden.

Sache, die sich im Eigentum einer Gebietskörperschaft befindet und der allgemeinen Benutzung zugänglich ist (z.B. Straßen). Ist im Grundbuch als solches gekennzeichnet.

Befristetes Offert, mit welchem sich der Offertleger verpflichtet, künftig einen bestimmten Vertrag zu schließen. Beispielsweise kann der Liegenschaftseigentümer einem Kaufinteressenten das Recht einräumen, die Liegenschaft zu den in der Option genannten Bedingungen zu einem späteren Zeitpunkt zu kaufen; der Interessent ist aus der Option berechtigt, aber nicht verpflichtet die Liegenschaft zu kaufen.

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Penthouse
Eine meist über das gesamte oberste Geschoss eines Hauses errichtete Wohnung.
Überlicherweise sind Penthouse-Wohnungen sehr luxuriös gestaltet und meist mit einer Dachterrasse ausgestattet.

Parapet

"Brustwehr", bei Fenstern. Teil der Hauswand zwischen Fensterunterkante und Fußbodenoberkante.

» Patio- privater Garten, befindet sich gewöhnlich auf der Rückseite eines Gebäudes und ist von den Erdgeschoßwohnungen aus zugänglich (Innenhof).

Ständig umlaufender Aufzug ohne Tür

Bezeichnung für Förderungsdarlehen, die als Fixbeträge je Quadratmeter Nutzfläche oder als festgesetzter Gesamtbetrag an einen Förderungswerber vergeben werden. Solche Regelungen bestehen in den Bundesländern für die Förderung von Eigenheimen, teilweise auch für andere Bauweisen.

Offener Gang an der Hofseite eines Wohnhauses als Zugang zu den Wohnungen in den Obergeschossen. Typisch für Wiener Miethäuser aus der ersten Hälfte des 19. Jahrhunderts.

Der Ausdruck wird auch für ein baufälliges Haus oder für eine Bretterbühne (Pawlatschentheater) verwendet.

Pfahlgründung

Errichtung von Strandpfählen (Piloten), wenn kein tragfähiger Baugrund vorhanden ist. Gefahr nachträglicher Setzung! Holzpfähle nur, wenn diese ganz unter Wasser bleiben, sonst Stahl- oder Betonpfähle.

umfassen die Honorare (Gebühren) für Architekt, Statiker und sonstige Planungskonsulenten. Sie werden als Bestandteil der Gesamtbaukosten betrachtet und daher mitgefördert.

Planverfasser

Verfasser der Einreichpläne für das Ansuchen um Erteilung einer Baubewilligung. Das können sein: Architekten, Zivilingenieure/Ziviltechniker, Baumeister sowie zur Planung befugte gemeinnützige Bauvereinigungen und Baufirmen.

eine vertraglich festzulegende Konventionalstrafe für den zeitlichen Verzug oder die Schlechterfüllung von Arbeiten eines Auftragnehmers (z.B. einer Baufirma) durch dessen eigenes Verschulden gemäß ÖNORM B 2110. Das Pönale ist an den Auftraggeber zu erstatten.

Prekarium (Bittleihe)

Unentgeltliche Überlassung einer Sache gegen jederzeitigen Widerruf.

Promesse

Zahlungs-, Lieferungs- bzw. Leistungsversprechen, z.B. Darlehenspromesse einer Bank.

Konzept über die wesentlichen Punkte eines Vertrages. Haben beide Vertragsteile unterschrieben, dann ist der Vertrag rechtswirksam zustande gekommen, die Errichtung der förmlichen Urkunde (z.B. verbücherungsfähiger Kaufvertrag über ein Grundstück) erfolgt zu einem späteren Zeitpunkt.

Nutzwertfestsetzung. Unter der Parifizierung versteht man die anteilsmäßige Begründung von Wohnungseigentum im Grundbuch. Besondere Bedeutung hat die Parifizierung unter andrem bei der nachträglichen Wohnraumbeschaffung, zum Beispiel im Zuge von Dachgeschoßausbauten.

Pergola

Prolongation
Verlängerung eines Darlehens nach Ablauf der vereinbarten Laufzeit zu gleichen oder veränderten Konditionen.

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Rangstelle

Der Eigentümer eines Grundstückes kann für die beabsichtigte Veräußerung oder Verpfändung des Grundstückes im Grundbuch (Eigentums- bzw. Lastenblatt) die Rangordnung anmerken lassen. Vom dem Gerichtsbeschluss, mit dem die Anmerkung bewilligt wird, darf nur eine Ausfertigung erteilt werden (Rangordnungsbeschluss). Die Anmerkung der Rangordnung verliert ihre Wirksamkeit mit Ablauf eines Jahres nach ihrer Bewilligung und ist nicht verlängerbar. Die Einverleibung des Eigentums- bzw. Pfandrechts im Rang der Anmerkung kann nur von demjenigen beantragt werden, der mit der einverleibungsfähigen Urkunde auch den Rangordnungsbeschluss vorlegt (Absicherung des Käufers bzw. Hypothekargläubigers, "Sperre" des Grundbuches).

Das Rang- oder Prioritätsprinzip besagt, dass sich die Rangordnung einer Eintragung im Grundbuch nach dem Zeitpunkt richtet, in dem die Eingabe beim Grundbuchsgericht eingelangt ist (§§ 438, 440 ABGB, § 29 Grundbuchsgesetz). Es gilt der alte Grundsatz "Früher an Zeit, stärker im Recht". Zur Währung des Rangprinzipes hat das Gericht einlangende Grundbuchseingaben mit einem Einlaufstempel zu versehen, der neben dem Datum auch die Uhrzeit enthält. Die Eingaben werden im "Tagebuch" (Verzeichnis der eingelangten Eingaben) eingetragen und mit einer Tagebuchzahl (TZ) versehen, die in der entsprechenden Grundbuchseinlage ersichtlich gemacht wird ("Plombe"). Durch die Plombe ist erkennbar, dass ein Grundbuchsgesuch anhängig ist.

Bei der Löschung eines Pfandrechtes (Hypothek) kann der Grundstückseigentümer durch Anmerkung des Rangvorbehaltes im Grundbuch erwirken, dass ihm die Eintragung einer neuen Hypothek im Rang und bis zur Höhe der gelöschten Hypothek binnen drei jahren nach der Bewilligung der Anmerkung vorbehalten bleibt. Dieser Vorbehalt ist bei Eigentumswechsel auch zugunsten des neuen Eigentümers wirksam (§ 58 Grundbuchsgesetz).

Reallast

Die Reallast ist die Belastung eines Grundstückes mit der Haftung des jeweiligen Eigentümers für die dem Reallastberechtigten zu erbringenden Leistungen. Gegenstand der Reallast bilden in der Regel wiederkehrende Leistungen wie Renten (§ 530 ABGB) oder das Ausgedinge, d.i. die auf einem Bauerngut ruhende Verpflichtung zu Natural-, Geld- und Arbeitsleistungen zum Zweck des Unterhalts des früheren Eigentümers.

Reallasten entstehen mit der grundbücherlichen Eintragung, Inhalt und Umfang des Rechtes müssen möglichst genau angegeben werden.

nennt sich der steuerliche Buchwert eines Gebäudes, der sich aus den Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzüglich vorgenommener Abschreibungen errechnet.

» Real Estate Asset Management Im Gegensatz zum Real Estate Investment Management, bei dem ausschließlich An- und Verkaufsentscheidungen zur Optimierung der Struktur des Immobilieneigentums im Vordergrund steht, befasst sich das strategisch ausgerichtete Real Estate Asset Management mit der Optimierung eines vorhandenen Immobilienbestandes im Auftrag des Eigentümers.

» Real Estate Investment Management Unter dem Begriff des Real Estate Investment Management (REIM) versteht man die Umsetzung von Investorenvorgaben für Immobilieninvestitionen, bei denen die Immobilie als Kapitalanlage im Vordergrund steht. Das Management befasst sich mit Zu- und Verkäufen im Immobilienbereich, um das Immobilienportfolio eines Eigentümers zu optimieren. Dabei kann die ganze Palette der Investitionsmöglichkeiten (direkte und indirekte Immobilienanlage, Immobilienanlagen im In- und Ausland, vermietete und vom Eigentümer selbstgenutzte Immobilien) ausgeschöpft werden.

Rangverhältnisse im Grundbuch
Unter mehreren Rechten in derselben Abteilung des Grundbuches bestimmt sich das Rangverhältnis (= Rangordnung) nach dem Zeitpunkt des Antrags und der Nummer der Eintragung. Sind Rechte in verschiedenen Abteilungen eingetragen, so hat das unter Angabe des früheren Tages (Eintragungsdatum) eingetragene Recht den Vorrang. Rechte mit demselben Eintragungsdatum haben den gleichen Rang. Bei der Verwertung eines Grundstücks muss das Recht im höheren Rang vor dem Recht im niedrigeren Rang voll befriedigt werden. Das Rangverhältnis kann nachträglich geändert werden. Hierzu bedarf es der Einigung zwischen dem zurücktretenden und dem vortretenden Berechtigten sowie der Eintragung der Änderung in das Grundbuch. Räumt der Gläubiger einer Hypothek, Grundschuld oder Rentenschuld den Vorrang ein, so muss außerdem der Eigentümer zustimmen. Die Zustimmung ist dem Grundbuchamt mitzuteilen.

Rangvorbehalt
Das im Grundbuch einzutragende Recht des Grundstückseigentümers oder eines Dritten, sich bei einer Belastung des Grundstücks vorzubehalten, ein anderes Recht mit Rang vor dem bestellten Recht eintragen zu lassen.

Rendite
Die Rendite ist ein Verhältnis aus dem Ertrag einer Kapitalanlage während eines Jahres und dem investiertem Kapital.

Restschuldversicherung
Risikolebensversicherung für den Darlehensnehmer, deren Versicherungssumme sich entsprechend der sinkenden Darlehensschuld von Jahr zu Jahr verringert. Bei Eintritt des Versicherungsfalles wird die Restschuld vollständig durch die abgetretene oder verpfändete Versicherungssumme getilgt. Dient oftmals zur zusätzlichen Sicherung von Personalkrediten, die im Rahmen einer Baufinanzierung eingesetzt werden. Ist bei vielen Bausparkassen obligatorisch mit der Darlehensgewährung verbunden. Da vielfach zwischen Bausparkasse und Versicherungsunternehmen Gruppenversicherungsverträge bestehen, sind die Versicherungsbeiträge zumeist besonders günstig.

Risiko-Lebensversicherung
Eine Risiko-Lebensversicherung dient zur Absicherung einer Baufinanzierungen, falls der Hauptverdiener einer Familie eines plötzlichen Todes stirbt. Mit der Versicherung können dann die Verpflichtungen der Finanzierung weiter eingehalten werden.

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Schuldzinsen
Schuldzinsen sind nur bei vermieteten Immobilien als Werbungskosten steuerlich absetzungsfähig.

Schutzzonen

Im Bebauungsplan einer Gemeinde ausgewiesene Gebiete in denen Veränderungen, die das örtliche Stadtbild oder den Stil eines Gebäudes beeinflussen, nur auf Grund einer Baubewilligung durchgeführt werden dürfen. In Wiener Schutzzonen darf der Verwendungszweck von Wohnräumen nicht geändert werden, es sind lediglich in Verbindung mit dem Wohnzweck Tätigkeiten gestattet, die üblicherweise in Wohnungen ausgeübt werden. Dachgeschossausbauten in Wohnhäusern sind nur für Wohnzwecke zulässig.

Schlussabnahme

Bei der Schlussabnahme wird geprüft, ob die Gebäude entsprechend dem Bauantrag fertiggestellt wurden.

» Sammelheizung Sammelheizung ist der Oberbegriff für Heizanlagen, bei denen die Wärmeversorgung von einer zentralen Stelle aus stattfindet. Die Art der Heizungsanlage ist wichtiges Ausstattungskriterium für Mietwohnungen bei Mieterhöhungen und beim Antrag auf Wohngeld. Bei derartigen Beurteilungen setzt man Sammelheizungen den Etagenheizungen oder Einzelöfen gleich, sofern die Brennstoffversorgung der Anlage automatisch (nicht per Hand) stattfindet und sämtliche Wohnräume ebenso wie Küche und Bad vollwertig beheizbar sind.

Sicherungsübereignung
Eigentumsübertragung mit der Abrede, die zur Sicherung übereignete Sache nur bei Nichterfüllung der gesicherten Forderung zu verwerten.

Sondereigentum
Das Sondereigentum ist der Bereich des Gebäudes, an dem keine Miteigentumsrechte anderer Eigentümer, sondern an dem ausschließlich alleinige Eigentumsrechte bestehen. Das ist i. d. R. die Wohnung, aber nicht alles innerhalb der Wohnung ist auch Sondereigentum. Alles, was für den Bestand und die Sicherheit des Gebäudes notwendig ist - wie z. B. tragende Wände und Hauptinstallationsleitungen - sind kein Sonder-, sondern Gemeinschaftseigentum. Sondereigentum muss in sich abgeschlossen sein, d. h. es muss eindeutig von anderen Wohnungen und vom Gemeinschaftseigentum abgetrennt sein. Außerdem muss es in bauordnungsrechtlicher Hinsicht einigen Mindestanforderungen genügen (Schall- und Wärmeschutz). Ausnahme: Garagenstellplätze, die dauerhaft markiert sind.

Sondernutzungsrecht
Einzelnen Eigentümern kann der Gebrauch von gemeinschaftlichem Eigentum zur alleinigen Nutzung zugewiesen werden. Das sind meist Autostellplätze, Terrassen- oder Gartenflächen. Dieses Sondernutzungsrecht kann nur durch die Teilungserklärung zugestanden werden mit der Konsequenz, dass deren Einräumung, Änderung oder Aufhebung immer alle Eigentümer zustimmen müssen. Ein Mehrheitsbeschluss wäre nicht ausreichend. Von der Sondernutzungsfläche – die exakt bestimmt sein muss – sind alle anderen Miteigentümer ausgeschlossen. Übrigens ist die Übertragung eines Sondernutzungsrechts an eine Person, die nicht Mitglied der Eigentümergemeinschaft ist, unzulässig (möglich ist aber die Vermietung von im Sondernutzungsrecht stehenden Bereichen).

Sondertilgungen
Sondertilgungen sind Tilgungen, die außerhalb der vereinbarten regelmäßigen Tilgungen stattfinden. Die mögliche Höhe und die Bedingungen für Sondertilgungen werden im Darlehensvertrag festgelegt.

Sonderumlage
Die Sonderumlage ist eine außergewöhnliche Zahlung in besonderen Fällen, wenn z.B. eine notwendige Reparatur durchgeführt werden musste und die Wohngelder dafür nicht ausreichend kalkuliert wurden.

Souterrain
Räume im Untergeschoss eines Gebäudes mit Tageslicht-Fenstern. Die Fläche dieser Räume zählt zur Nutzfläche. Nur in wenigen Ausnahmefällen kann das Souterrain zur Wohnfläche gerechnet werden.

Sparren
Vom First zur Traufe verlaufende tragende Balken eines Dachstuhls.
Sie dienen zur Befestigung der Dacheindeckung.

Spekulationsgewinn
Spekulationsgewinn kann aus Spekulationsgeschäften resultieren.
Es liegt ein Spekulationsgeschäft vor, wenn eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb wieder verkauft wird. Der Gewinn oder Verlust eines solchen Geschäftes wird aus Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten, Veräußerungspreis und Werbungskosten ermittelt. Er kann erhöht werden, wenn es Abschreibungen innerhalb der Spekulationsfrist gibt. Der Spekulationsgewinn muss versteuert werden.

Sturz
Träger, der über Fenstern, Türen oder Durchgängen eingelassen wird, um die Tragfähigkeit der Mauer zu erhalten.

Geruchsverschluss in Abwasserleitungen. Das in einem S-förmigen Rohr stehen bleibende Restwasser verhindert das Aufsteigen von Kanaldünsten.

Skelettbauweise

Tragkonstruktion aus Stützen; ermöglicht eine hohe Flexibilität bei der Aufteilung von Geschoßen, der Gestaltung von Grundrissen und Fassaden. Der Skelettbau ist allerdings die teuerste Konstruktionsart.

Sockelsanierung

Speziell im Bereich der Wiener Wohnhaussanierungsförderung gebräuchlicher Fachausdruck für die etappenweise Sanierung von Wohnhäusern. Dabei werden zunächst die allgemeinen Teile des Hauses einschließlich der Ver- und Entsorgungsleitungen instandgesetzt oder verbessert und damit die Voraussetzungen für eine allmähliche Standardverbesserung der Wohnung geschaffen.

Solidarhaftung

Eine Solidar- oder Gesamtschuld (§ 891 ABGB) entsteht dann, wenn mehrere Personen für die Erfüllung der Forderung eines Gläubigers zur ungeteilten Hand haften, Der Gläubiger hat ohne Rücksicht auf das interne Beteiligungsverhältnis der Mitschuldner die Wahl, die Erfüllung von allen, einigen oder einem einzigen der Mitschuldner zur Gänze zu verlangen. Die Solidarhaftung kann auf Vertrag (z.B. Haftungsübernahme als Bürge und Zahler) oder Gesetz beruhen (Haftung bei Ehegattenwohnungseigentum beider Ehegatten für Verbindlichkeiten aus ihrem gemeinsamen Wohnungseigentum; Haftung mehrerer Mitmieter für den Mietzins).

Wird eine im Privatvermögen stehende bebaute oder unbebaute Liegenschaft innerhalb von 10 Jahren ab der entgeltlichen Anschaffung (Spekulationsfrist) verkauft, so unterliegt der "Spekulationsgewinn" beim Verkäufer der Einkommensbesteuerung. Zur Ermittlung des Spekulationsgewinnes ist der (um die Veräußerungskosten verminderte) Verkaufserlös den seinerzeitigen Anschaffungskosten (zuzüglich Instandsetzungs- und Herstellungsaufwendungen und abzüglich steuerfreier Subventionen) gegenüberzustellen. In bestimmten Fällen (steuerliche Absetzung von Verbesserungsaufwendungen wie z.B. Lifteinbau in Teilbeträgen innerhalb von 10 Jahren ab der Anschaffung) verlängert sich die Spekulationsfrist von 10 Jahren auf 15 Jahre.

Hat der Verkäufer selbst die Liegenschaft unentgeltlich (z.B. durch Schenkung oder Erbschaft) erworben, so wird die Spekulationsfrist ab dem Zeitpunkt der Anschaffung durch den Rechtsvorgänger berechnet. In diesem Fall wird die Spekulationssteuer auf Antrag um die beim Erwerb entrichtete Erbschafts- oder Schenkungssteuer ermäßigt.

Bei Verkauf von unbebautem Grund und Boden vermindert sich der Spekulationsgewinn nach Ablauf von 5 Jahren seit der Anschaffung jährlich um 10%.

Bei selbsthergestellten Gebäuden unterliegt der auf dem Wert des Gebäudes entfallene Anteil des Spekulationsgewinnes nicht der Besteuerung.

Von der Besteuerung ausgenommen sind Einkünfte aus der Veräußerung von Eigenheimen und Eigentumswohnungen (samt Grund und Boden), die dem Verkäufer seit der Anschaffung, mindestens aber seit 2 Jahren, als Hauptwohnsitz gedient haben.

Sie kommt dem einzelnen Bewohner direkt zugute, beispielsweise als Eigenmittelersatzdarlehen oder Wohnbeihilfe. Auch die Gewährung von Darlehen als Pauschalsätze direkt an Einzelpersonen wird als Subjektförderung bezeichnet.

Wohnung, bei welcher sich WC und/oder Wasserentnahme außerhalb des Wohnungsverbandes befindet (Kategorie D gemäß § 16 Abs. 2 Mietrechtsgesetz).

Superädifikat

Ein Bauwerk (Baulichkeit) auf fremden Grund, das im Eigentum einer anderen Person als des Grundstückseigentümers steht. Superädifikate entstehen dadurch, dass Bauherr und Grundeigentümer sich darüber einigen, dass das zu errichtende Bauwerk dem Grundeigentümer nicht zuwachsen soll. Die Übertragung eines Superädifikates bedarf der Urkundenhinterlegung bei Gericht.

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Teileigentum
Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen einer Immobilie (also gewerbliche Räume wie Praxis- und Kanzleiräume, Läden, Büros usw.).

Teilungserklärung
Erklärung des Grundstückseigentümers gegenüber dem Grundbuchamt, dass das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile aufgeteilt ist, die mit Sondereigentum verbunden sind (= Wohneigentumsrechte). Mit der Teilungserklärung wird sachenrechtlich das Wohnungs- und Teileigentum begründet. (§ 2 WEG). Der Teilungserklärung ist zu entnehmen, welche Gebäudeteile in Sondereigentum stehen und welche Gemeinschaftseigentum sind. Ferner sind besondere Nutzungsrechte (z.B. Stellplätze) gekennzeichnet. Die Teilungserklärung ist Voraussetzung für die Anlage der Wohnungsgrundbücher. Danach erst ist eine Belastung der Miteigentumsanteile möglich.

Tilgung
Unter Tilgung versteht man die regelmäßige Rückzahlung des Darlehens durch den Darlehensnehmer. Außer den Tilgungen fallen noch die Zinszahlungen an. Bei höherer Tilgungsrate verkürzt sich die Laufzeit des Darlehens. Häufig wird eine Tilgung von 1% vereinbart mit einer Laufzeit von 30 Jahren.

Traufe
Die Traufe ist die untere Kante der Dachfläche, die parallel und waagrecht zum First verläuft.

Technische Abbruchreife

Sie liegt vor, wenn das Gebäude baufällig ist oder aus gesundheitlichen Aspekten demoliert werde muss.

gilt nur für bestimmte Bauabschnitte, ohne dass damit die Baugenehmigung für das gesamte Bauvorhaben sichergestellt ist.

Tramdecke

Die Tramdecke ist die am stärksten verbreitete Holzdecke. Die Deckenbalken (Träme) sind in regelmäßigen Abständen verlegt und an der ober- und Unterseite mit Schalungsbrettern versehen.

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Umschuldung
Ablösung eines Darlehens durch einen bei einem anderen Kreditinstitut aufgenommenen Kredit, meist zu günstigeren Konditionen. Eventuell berechnet der alte Kreditgeber dafür aber eine Vorfälligkeitsentschädigung. Statt umzuschulden ist es auch möglich, ein Foreward-Darlehen als Anschlussfinanzierung abzuschließen.

Unbedenklichkeitsbescheinigung
Damit ein neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden kann, muss vom Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung ausgestellt werden. Mit dieser wird bestätigt, dass der neue Eigentümer die Grunderwerbsteuer entweder bezahlt hat, von der Steuer befreit wurde, ihm die Steuer gestundet wurde, oder sonstige Regelungen getroffen wurden. Gegen die Eintragung liegen somit keine steuerlichen Bedenken vor.

Umweltschonendes Bauen

beinhaltet Bauweisen, die Luft und Wasser kaum belasten. Verwendet werden Baustoffe, die umweltverträglich herzustellen, zu transportieren und zu bearbeiten sind. Ein sparsamer Umgang mit Energie und Rohstoffen zählt ebenfalls zum umweltschonenden Bauen wie das Begrünen von Dächern, das Vermeiden von versiegelten Flächen oder das Sammeln und Nutzen von Regenwasser.

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Veräußerungsbeschränkung
Als Inhalt des Sondereigentums kann vereinbart werden, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohneigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten i. d. R. des Verwalters bedarf. Die Zustimmung darf jedoch nur aus wichtigem Grunde, z.B. Gefahr der Störung des reinen Wohncharakters, Ungeeignetheit des potentiellen Erwerbers, sich in die Gemeinschaft standesgemäß einzuordnen, versagt werden.

Verkehrswert
Der Verkehrswert kann mit Hilfe des Vergleichswertverfahrens oder anderen Methoden der Immobilienbewertung ermittelt werden. Es ist der Preis für ein Grundstück, der erzielt werden könnte, zum Zeitpunkt der Ermittlung und im gewöhnlichen Geschäftsverkehr. In die Ermittlung des Verkehrswertes werden auch die tatsächlichen Eigenschaften, die sonstige Beschaffenheit und die Lage des Grundstückes, ohne Rücksichten auf persönliche oder ungewöhnliche Verhältnisse einbezogen.

Verkürzung über die Hälfte (Laesio enormis)

Eine Verkürzung oder Verletzung über die Hälfte liegt vor, wenn bei einem entgeltlichen Rechtsgeschäft ein Vertragsteil weniger als die Hälfte dessen bekommt, was der andere Vertragsteil als Gegenleistung erhält. Für die Beurteilung des Missverhältnisses ist der "gemeine Wert" (Marktpreis) des Vertragsgegenstandes im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses maßgebend.

Der benachteiligte Vertragsteil kann durch Klage die Aufhebung des Vertrages verlangen, der andere Vertragteil kann aber das Geschäft dadurch aufrechterhalten, dass er die Differenz auf den Marktpreis aufzahlt. Das Recht auf Vertragsanfechtung kann vertraglich nicht ausgeschlossen werden, es verjährt binnen 3 Jahren nach Vertragsabschluss (§ 934 ABGB).

Kaufleute können im Rahmen ihres Unternehmens geschlossene Geschäfte nicht wegen Verkürzung über die Hälfte anfechten (§ 351a Handelsgesetzbuch). Weiters ist die Vertragsanfechtung ausgeschlossen, wenn die Übernahme zum Liebhaberpreis erfolgt ist bzw. bei Vertragsabschluss der wahre Wert bekannt war und dies ausdrücklich im Vertrag festgehalten ist. Auch beim Erwerb im Wege einer gerichtlichen Zwangsversteigerung ist die Anfechtung wegen Verkürzung über die Hälfte ausgeschlossen.

Leitungen, die für die Benutzung eines Gebäudes benötigt werden oder von Vorteil sind (Wasserleitungen, Gasleitungen, Starkstromleitungen, Fernmeldeleitungen, Fernwärmeleitungen). Entsorgungsleitungen sind für die Ableitung der Abwässer bestimmt (Schmutzwässer, Niederschlagswasser, Mischwässer).

Vinkulierung

Bei Versicherungsverträgen: Vereinbarung, wonach im Versicherungsfall (z.B. Zerstörung des versicherten Gebäudes durch Feuer) die Leistung des Versicherers auf einen Dritten (z.B. Darlehensgläubiger des versicherten Gebäudeeigentümers) übergeht.

Vollfinanzierung
Wird eine Immobilie nur durch ein Darlehen finanziert, also ohne Anteil von Eigenkapital, dann spricht man von einer Vollfinanzierung. Die Kreditinstitute verlangen dann aber häufig andrer Sicherheiten.

Voranfrage
Zur Voranfrage bedarf es eines schriftlichen Antrags. Die Voranfrage dient zur Klärung von Einzelfragen im Zusammenhang mit dem geplanten Vorhaben, noch bevor der Bauantrag gestellt wird. Dies können z.B. Fragen sein zur Gewährung von Ausnahmen, zur Verwendung bestimmter Baumaterialien, zur überbaubaren Grundstücksfläche bis hin zu Gestaltungsfragen. Die Voranfrage ist immer dann empfehlenswert, wenn irgendwelche Zweifel an der Zulässigkeit des geplanten Bauvorhabens bestehen.
Stehen öffentlich-rechtliche Vorschriften nicht im Wege, wird wie bei der Baugenehmigung ein Vorbescheid erteilt, welcher befristet ist. Wird ein Bauantrag innerhalb der Geltungsdauer gestellt, so kann die Genehmigungsbehörde die im Vorbescheid geklärten Fragen im Baugenehmigungsverfahren nicht anders bewerten.

Vorfälligkeitsentschädigung
Diese Entschädigung muss vom Darlehensnehmer an das Kreditinstitut bezahlt werden, wenn er den Darlehensbetrag vor Ablauf der Darlehenslaufzeit zurückbezahlt. Das Kreditinstitut lässt sich so für die fehlenden zukünftigen Zinszahlungen entschädigen.

Vorkaufsrecht
Der Vorkaufsberechtigte bekommt das Recht auf Vorkauf einer Immobilie eingeräumt. Wenn die einräumende Person mit einem Dritten einen Kaufvertrag abschließt, kann der Vorkaufsberechtigte sein Recht ausüben und in den Kaufvertrag eintreten. Das Vorkaufsrecht kann ins Grundbuch eingetragen werden oder vertraglich festgelegt sein. Außer diesem privaten Vorkaufsrecht gibt es auch das öffentliche Vorkaufsrecht, das den Zugriff auf Grundstücke durch die Gemeinden sichert.

Das Vadium ist eine vor der Zwangsversteigerung von Liegenschaften von den Bietern zu leistende Sicherheit, im allgemeinen mindestens 10% des Schätzwertes. Es ist in Bargeld, bestimmten inländischen Wertpapieren und Sparbüchern bei Gericht zu erlegen und wird auf die vom Meistbietenden zu erbringenden Leistungen angerechnet. Den übrigen nicht zum Zug gekommenen Bietern wird der Erlag am Schluss des Versteigerungstermins zurückgestellt.

Ein Veräußerungs- oder Belastungsverbot hinsichtlich einer Liegenschaft (§ 364 c ABGB) kann durch Vertrag oder letztwillige Verfügung begründet werden und hat den Zweck, eine Veräußerung oder Belastung der Liegenschaft ohne Zustimmung des Begünstigten unmöglich zu machen. Es verpflichtet nur den ersten Eigentümer, nicht aber dessen Rechtsnachfolger. Für den Begünstigten begründet es ein höchstpersönliches und nichtverwertbares Recht. Im Grundbuch einverleibt kann es nur dann werden, wenn es zwischen nahen Angehörigen abgeschlossen wurde, also z.B. zwischen Eltern und Kindern oder zwischen Ehegatten.

Veräußerungs- und Belastungsverbote können auch durch Richterspruch im Exekutionsverfahren oder durch Gesetz begründet sein (z.B: nach den Wohnbauförderungsgesetzen).

Verkehrsflächen

Für den ruhenden und fließenden Verkehr bestimmte Flächen (Gassen, Straßen, Plätze); die Unterscheidung ist ohne rechtliche Relevanz. Öffentliche Verkehrsflächen sind solche, auf denen der Gemeingebrauch besteht, ohne Rücksicht darauf, wer Grundeigentümer ist oder ob für die Benutzung ein Entgelt eingehoben wird. Auch die Unterscheidung in Bundes-, Landes-, Bezirks- und Gemeindestraßen bzw. öffentliche Interessentenwege ist nur für die Erhaltungspflicht oder (bei Bundesstraßen einerseits und allen übrigen genannten Straßen andererseits) für die Kompetenz zur gesetzlichen Regelung von Bedeutung. Privatstraßen sind solche Straßen, an welchen kein Gemeingebrauch besteht.

Vorkaufsrecht

Ist ein Grundstück durch ein Vorkaufsrecht (§ 1072 ff ABGB) belastet, so hat der Eigentümer dem Berechtigten das Grundstück anzubieten, wenn er einen Verkauf an einen Dritten beabsichtigt. Durch die Eintragung im Grundbuch wirkt es gegenüber dem jeweiligen Eigentümer. Bei unbeweglichen Sachen muss der Vorkaufsberechtigte binnen 30 Tagen erklären, ob er von seinem Recht Gebrauch macht oder nicht. Bei Ausübung seines Rechtes muss er den vollen Kaufpreis bezahlen, der von einem Dritten verbindlich geboten wird und alle Nebenbedingungen erfüllen. Das Vorkaufsrecht kann anlässlich einer Enteignung, einer Zwangsversteigerung, eines Tausches oder einer Belastung nicht ausgeübt werden . Das Vorkaufsrecht kann durch Vertrag oder Gesetz begründet sein (Bodenbeschaffungsgesetz).

Der übergangene Vorkaufberechtigte hat Anspruch auf Schadenersatz. Bei einem verbücherten Vorkaufsrecht darf das Eigentumsrecht eines Dritten nur im Grundbuch einverleibt werden, wenn die Zustimmung des Vorkaufsberechtigten oder eine Urkunde beigebracht wird, wonach die Liegenschaft dem Berechtigten vergeblich zum Kauf angeboten wurde.

Vorvertrag

Der Vorvertrag (§ 936 ABGB) ist eine Vereinbarung, künftig einen Vertrag (Hauptvertrag) zu schließen, dessen wesentliche Punkte im Vorvertrag festgehalten sind. Kommt der Hauptvertrag nicht zu dem im Vorvertrag vereinbarten Zeitpunkt zustande, so muss binnen Jahresfrist auf Abschluss des Hauptvertrages geklagt werden, widrigenfalls das Recht erloschen ist. Der Abschluss des Hauptvertrages kann dann nicht erzwungen werden, wenn sich einer der Vertragspartner erfolgreich auf veränderte Umstände bzw. den Wegfall der Geschäftsgrundlage beruft. Gründe für die Berufung auf die sogenannte "Umstandsklausel" (Clausula rebus sic stantibus, d.h. unveränderte Wirksamkeit des Vertrages nur unter gleichbleibenden Verhältnissen) können z.B. grundlegende gesetzliche oder wirtschaftliche Änderungen sein.

Für den Verkehr innerhalb eines Privatgrundstückes bestimmte Fläche (Stiegen, Gänge)

Vergleich

Einverständliche Regelung strittiger oder zweifelhafter Rechte. Ein gerichtlicher Vergleich ist ein Exekutionstitel, d.h. es kann ohne Klage auf Grund dieses Vergleiches Exekution geführt werden.

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Wärmeschutzverordnung
(vom 16. 8. 1994). Enthält Anforderungen an den baulichen Wärmeschutz und den Jahresheizwärmebedarf, die für jeden Bauherren zwingend vorgeschrieben sind. Wurde am 1. 2.2002 durch die Energieeinsparverordnung (EnEV) abgelöst.

» Wohnungstypen:

» Convertible – eine Wohnung, bei der ein großes Wohnzimmer in zwei Teile aufgeteilt wurde, wodurch ein zusätzliches Schlafzimmer entstand (unter Beibehaltung eines Teils des Wohnzimmers).

» Junior One/Two/Three/Four – ähnlich dem Convertible: eine Wohnung, bei der eine Bettnische beim Wohnzimmer in ein Schlaf- oder Speisezimmer umgewandelt wurde; so war z. B. ein junior one bedroom ursprünglich ein Studio und ein junior two bedroom ursprünglich ein 1-Zimmer-Appartement usw.

» Classic Five/Six/Seven – fast immer in Vorkriegsbauten zu finden. Ein „Classic 5“-Appartement besteht aus zwei Schlafzimmern, Wohnzimmer, Speiseraum und Küche. Zusätzliche Schlafzimmer (gewöhnlich mit Bad/Dusche und WC) ergeben ein Classic 6 oder 7-Appartement.

» Studio – Eine Wohnung, bei der Wohn- und Schlafstätte in einem Raum zusammenfallen (Atelier). Studios haben normalerweise eine begehbare bzw. Pullman-Küche.

» Duplex – Zweifamilienhaus oder Haus mit zwei zweistöckigen Wohnungseinheiten.

» Triplex – eine Wohnung mit drei Etagen.

» Quadraplex – eine Wohnung mit vier Etagen.

» Penthouse – Luxuswohneinheit in Hochhäusern, normalerweise auf einer der höchsten Etagen mit dem besten Blick. Oft mit Freifläche auf dem Dach als Teil der Wohnung.

Wohnungseigentumsgesetz 1975 (Bundesgesetz) über das Eigentum an Wohnungen und sonstigen Räumlichkeiten. Gültig in der Fassung Wohnrechtsnovelle 2000.

WFG

Wohnbauförderungsgesetz, Bundesgesetz vom 27 November 1984 über die Förderung der Errichtung von Wohnungen. Seit 1989 gelten in den Bundesländern eigene Gesetze samt Durchführungsbestimmungen.

Wohnungsgemeinnützigkeitsrecht, Bundesgesetz vom 8. März 1979 über die Gemeinnützigkeit im Wohnungswesen, gültig in der Fassung vom 29. Dezember 2000 (BGBl I Nr. 2000/142. Rechtsgrundlage für die Tätigkeit aller gemeinnützigen Bauvereinigungen.

Die Wertsicherungs- oder Indexklausel ist eine Vertragsbestimmung, wonach eine Leistung (z.B. der vom Mieter zu entrichtende Mietzins) dem jeweils zum Zeitpunkt der Fälligkeit entsprechenden Geldwert angepasst wird. Als Maßstab für die Änderung des Geldwertes werden Wertsicherungsvereinbarungen zumeist Lebenserhaltungskosten –bzw. Verbraucherpreisindizes zugrunde gelegt, welche vom Österreichischen Statistischen Zentralamt errechnet werden.

Die Wertsicherung von – Kategoriemietzinsen kann nur nach Maßgabe des § 16 Abs. 4 MRG vereinbart und die Wertanpassung jeweils ab den sich daraus ergebenden Stichtagen vorgenommen werden (Verbraucherpreisindex 1976 mit 10% Schwellenwert).

Werkvertrag
Vertrag mit einem Bauunternehmer oder Bauhandwerker, der den Auftragnehmer zur Herstellung oder Veränderung einer Sache, den Auftraggeber zur Entrichtung der vereinbarten Vergütung verpflichtet. Beinhaltet eine Gewährleistungspflicht des Auftragnehmers und eine Verjährungsfrist von 5 Jahren, beginnend ab dem Zeitpunkt der Abnahme des Werkes soweit nichts anderes (z.B. Gewährleistung nach der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen) vereinbart wurde.

Wertermittlung
Durch das Verfahren der Wertermittlung wird der Verkehrswert einer Immobilie ermittelt.
Auf dem Verkehrswert wiederum basiert der Kaufpreis und der Beleihungswert der Immobilie. Aus dem Beleihungswert ermitteln die Kreditinstitute die Beleihungsgrenze. Diese muss nicht mit dem Verkehrswert übereinstimmen, da die Beleihungsgrenze eine Risikobeurteilung der Bank darstellt, in die verschiedene Faktoren einbezogen werden.

Wirtschaftsplan
Eine Eigentümergemeinschaft braucht für jedes Kalenderjahr einen Haushaltsplan.
Er muss vom Verwalter aufgestellt werden und wird normalerweise für jedes Jahr im Voraus beschlossen. In den Wirtschaftsplan werden Einnahmen und Ausgaben bei der Verwaltung, die anteilsmäßige Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Lasten- und Kostentragung und die Beiträge zur Instandhaltungsrücklage einbezogen. Nachdem der Wirtschaftsplan beschlossen wurde, sind die Eigentümer verpflichtet, die entsprechenden Vorschüsse zu leisten. Nach Ablauf des Kalenderjahres muss der Verwalter eine Abrechnung vorlegen. Aufgrund eines Mehrheitsbeschlusses kann die Eigentümerversammlung auch jederzeit bewirken, dass die Rechnungen durch den Verwalter vorgelegt werden.

Widmung

ist die verbindliche Festlegung einer Nutzungsart für einen Gegenstand (Grundfläche). Damit ist nicht unbedingt verbunden, dass die festgelegte Nutzung tatsächlich erfolgen muss - allerdings darf keine andere Nutzung erfolgen.

Wiederkaufsrecht

Das Wiederkaufsrecht ist das dem Verkäufer eingeräumte Recht, eine verkaufte Sache wieder zurückzukaufen. Es kann nur an unbewegliche Sachen (Liegenschaften) vereinbart werden und wirkt nur auf Lebenszeit des Verkäufers. Wenn es im Grundbuch eingetragen ist, verpflichtet es den jeweiligen Eigentümer (§§ 1068 ff ABGB).

Wirtschaftliche Abbruchreife

liegt vor, wenn ein Gebäude nur durch wirtschaftlich unzumutbare Aufwendungen erhalten werden kann.

Wohnflächenberechnung
1) Gemäß §§ 42-44 II. BV. Bei der Ermittlung der Wohnfläche sind die Grundflächen von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens 2 Metern voll, mit einer lichten Höhe zwischen 1 und 2 Metern zur Hälfte und mit einer lichten Höhe von weniger als 1 Meter nicht anzurechnen. Zum Wohnbereich zählende Balkone, Loggien, Terrassen können mit 50 Prozent ihrer Fläche der Gesamtwohnfläche zugerechnet werden .

2) Gemäß DIN 283/277 bei Bauanträgen zu verwenden. Nach dieser Berechnungsmethode werden Balkone u. ä. (s. o.) mit 25 Prozent der Wohnfläche zugerechnet.

Wohnbeihilfe

Inhaber von geförderten Wohnungen können um eine Wohnbeihilfe ansuchen, wenn sie durch den Wohnungsaufwand (monatlicher Aufwand ohne Betriebs- und Heizungskosten) unzumutbar belastet sind. Die jeweils geltenden Bestimmungen erlasen die Landesregierungen.

Wohngemeinschaft

Zusammenschluss von Bewohnern einer Wohnhausanlage; der Begriff wird auch für das Zusammeleben mehrerer, in der Regel nicht verwandter Personen in Großwohnungen verwendet.

der monatliche Aufwand für die Wohnung; umfasst die Nettomiete bzw. den Kapitaldienst (bei Eigentumswohnungen), weiters Betriebskosten und Heizungskosten sowie Ausgaben für Gemeinschaftseinrichtungen, Aufzug, Garagenbetreuung, Verwaltungskosten und Umsatzsteuer.

Wohngeld
Die Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft haben festgelegte Vorschüsse in regelmäßigen Zeitabständen (z. B. monatlich) zu entrichten. In diesem Wohngeld (Hausgeld) sind alle Kosten entsprechend dem Wirtschaftsplan enthalten. Der einzelne Eigentümer kann das Wohngeld im Falle der Vermietung an den Mieter in gewissem Umfang weiterverrechnen. Es sind dies dann die "umlagefähigen Mietnebenkosten". Der Begriff "Wohngeld" wird aber noch in einem anderen Zusammenhang verwendet.
Das Wohngeld ist eine Unterstützung zur Miete bei Geringverdienern, berechnet, genehmigt und ausgezahlt durch die Wohnungsämter. Berechtigte Personen müssen dort einen Antrag stellen.

Wohnungseigentumsgesetz (WEG)
Das WEG definiert den Begriff des Wohnungseigentums, regelt u. a. seine Begründung (durch die vertragliche Einräumung von Sondereigentum oder durch Teilung), die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer, das Wohnungserbbaurecht, die Verwaltung und Veräußerung des Wohneigentums sowie die Inhalte, Ansprüche, Vermietung und Veräußerung von Dauerwohnrechten.

Wohnungseigentum

Besondere Form des Miteigentums an einer Liegenschaft, im Wohnungseigentumsgesetz (WEG 1975) geregelt. Mit dem Miteigentumsanteil (Mindestanteil) ist das Recht verbunden, eine bestimmte Wohnung oder sonstige selbständige Räumlichkeiten (Büro, Geschäftslokal) ausschließlich zu nutzen und darüber allein zu verfügen. Mit den Räumlichkeiten kann auch Zubehör (Abstellplatz, Hausgarten) verbunden sein.

Die Nutzung der allgemeinen Teile der Liegenschaft und des Hauses steht allen Wohnungseigentümern gemeinsam zu, Sondernutzungen durch einzelne Wohnungseigentümer bedürfen der Zustimmung der übrigen Miteigentümer.

Zur Begründung des Wohnungseigentums muss eine Nutzwertfestsetzung (früher: Parifizierung) vorliegen. Die Nutzwerte werden nach der Nutzfläche der Wohnungseigentumsobjekte mit Zu- oder Abschlägen für werterhöhende oder wertmindernde Umstände (Ausstattung, Zubehör, Stockwerkslage etc.) ermittelt. Die Mindestanteile müssen dem Verhältnis der Nutzwerte entsprechen. Der Mindestanteil ist die "kleinste Einheit", an der kein weiteres Teileigentum begründet werden kann. Die einzige Ausnahme ist das gemeinsame Wohnungseigentum von Ehegatten je an der Hälfte des Mindestanteils.

Wohnungseigentum wird durch den Abschluss von Wohnungseigentums- und Kaufverträgen und durch Einverleibung im Grundbuch erworben.

Das Wohnrecht (- Dienstbarkeit der Wohnung, § 521 ABGB) ist ein vom Eigentümer eingeräumtes Recht zur persönlichen Benützung (im Gegensatz zum Fruchtgenuss nicht auch zur Vermietung) einer Wohnung und kann als Dienstbarkeit (Servitut) im Grundbuch eingetragen werden. Die Instandhaltung der Wohnung obliegt dem Eigentümer.

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Zarge
Holz-, Stahl-, oder Kunststoffrahmen für Türen und Fenster, der ins Mauerwerk eingelassen wird.

Zinsbindung
Bei einer Zinsbindung werden die Zinsen eines Darlehens für einen bestimmten Zeitraum festgeschrieben.

» Zeitmietvertrag Es gibt nur noch den qualifizierten Zeitmietvertrag. Der Grund der Befristung muss schon im Mietvertrag angegeben sein. Ist dies nicht geschehen, dann ist ein unbefristeter Mietvertrag abgeschlossen. Die Begrenzung der Dauer auf fünf Jahre gibt es nicht mehr.

Zinssatz
Der Zinssatz drückt die Höhe der Zinsen in Prozent aus.

Zahlungsbefehl

Im Mahnverfahren ergehende Aufforderung an den Schuldner zu zahlen oder Widerspruch zu erheben.

Eine im Gegensatz zur Leibrente vertraglich für bestimmte Zeit vereinbarte Rente. Bei Verbücherung als Reallast ist der jeweilige Grundstückseigentümer zur Rentenzahlung an den Berechtigten verpflichtet.

wird meistens für Grundstücke ermittelt; ist der Reproduktionswert abzüglich Altersabschlag unter Berücksichtigung des Ertragswertes.

Zession

Vertragliche Abtretung von Forderungen an Dritte.

Als solcher gilt die Vergrößerung eines Bauwerks der Höhe, Länge oder Breite nach.

Zusicherung

behördliche Mitteilung über die Zuerkennung von Förderungsmitteln.

Zwangshypothek

Art der Zwangsvollstreckung über das unbewegliche Vermögen eines Schuldners.

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